জমির খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর নিয়মিত পরিশোধ না করলে কী হয়, তা নিয়ে জমির মালিকদের মধ্যে বিভিন্ন ভুল ধারণা রয়েছে। কেউ মনে করেন এক বছর খাজনা বকেয়া হলেই জমি সরকারের হয়ে যায়, আবার কেউ মনে করেন দীর্ঘদিন কর না দিলেও পরে শুধু বকেয়া মূল কর পরিশোধ করলেই হবে। ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ অনুযায়ী কোনো বছরের কর ৩০ জুনের মধ্যে পরিশোধ না করলে তা বকেয়া হিসেবে গণ্য হয়। একটানা তিন বছর বকেয়া থাকলে প্রথম বছর থেকে তৃতীয় বছর পর্যন্ত বকেয়া কর বার্ষিক ৬.২৫ শতাংশ হারে জরিমানাসহ আদায়যোগ্য হয় এবং তৃতীয় বছরের শেষে সার্টিফিকেট মামলা করে বকেয়া আদায়ের ব্যবস্থা নেওয়া যেতে পারে।
বাংলাদেশে বর্তমানে ভূমি উন্নয়ন করের মূল আইন হলো ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩, যা ১ জুলাই ২০২৪ থেকে কার্যকর হয়েছে। আইনটি খাগড়াছড়ি, রাঙ্গামাটি ও বান্দরবান পার্বত্য জেলা ছাড়া দেশের অন্যান্য এলাকায় প্রযোজ্য। তাই জমির খাজনা নিয়ে সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময় পুরোনো নিয়ম, লোকমুখে শোনা তথ্য বা কয়েক বছর আগের কোনো নির্দেশনার বদলে বর্তমান আইন ও সরকারি ভূমি উন্নয়ন কর ব্যবস্থার তথ্য অনুসরণ করা বেশি নিরাপদ।
- তথ্য হালনাগাদ: এই নিবন্ধটি ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ এবং সরকারি ভূমি উন্নয়ন কর ব্যবস্থায় প্রকাশিত তথ্যের ভিত্তিতে সাধারণ তথ্য দেওয়ার উদ্দেশ্যে প্রস্তুত করা হয়েছে। নির্দিষ্ট জমির মালিকানা বিরোধ, সার্টিফিকেট মামলা বা জটিল রেকর্ডসংক্রান্ত বিষয়ে সংশ্লিষ্ট ভূমি কার্যালয় বা যোগ্য আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।
সহজভাবে বললে, দীর্ঘ বকেয়া শুধু বাড়তি টাকার বিষয় নয়। এতে সরকারি পাওনা আদায়ের আইনি প্রক্রিয়া শুরু হতে পারে এবং হালনাগাদ দাখিলা না থাকলে ভূমি-সংক্রান্ত কাজে জটিলতা বাড়তে পারে।
জমির খাজনা বলতে কী বোঝায়?
জমির খাজনা বলতে সাধারণভাবে ভূমি উন্নয়ন করকে বোঝানো হয়। ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ অনুযায়ী এটি বিভিন্ন শ্রেণির ভূমির ওপর সরকার নির্ধারিত হারে প্রদেয় বাৎসরিক কর। প্রতি বছরের ভূমি উন্নয়ন কর ৩০ জুনের মধ্যে জরিমানা ছাড়া পরিশোধ করা যায় এবং কর পরিশোধের পর দাখিলা পাওয়া যায়।
৩০ জুনের মধ্যে খাজনা না দিলে কী হয়?
ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ অনুযায়ী কোনো বছরের কর ৩০ জুনের মধ্যে পরিশোধ না হলে সেটি বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর হিসেবে গণ্য হয়। তবে শুধু ৩০ জুনের মধ্যে কর পরিশোধ না করার কারণে পরের দিনই জমির মালিকানা বাতিল বা জমি সরকারের হয়ে যায় এমন বিধান এই আইনে নেই। করটি প্রথমে বকেয়া হিসেবে গণ্য হবে এবং একটানা বকেয়ার সময়কাল বাড়লে আইনে নির্ধারিত জরিমানা ও পাওনা আদায়ের ব্যবস্থা প্রযোজ্য হতে পারে।
একটানা তিন বছর খাজনা না দিলে কী ধরনের জরিমানা হয়?
কোনো ভূমি মালিক একটানা তিন বছর বকেয়া কর পরিশোধ না করলে প্রথম বছর থেকে তৃতীয় বছর পর্যন্ত বকেয়া বার্ষিক ৬.২৫ শতাংশ হারে জরিমানাসহ আদায়যোগ্য হয়। শুধু এক বছর দেরি এবং একটানা তিন বছর বকেয়া একই পরিস্থিতি নয়; তাই নিজের হোল্ডিংয়ের সরকারি হিসাব দেখে নিশ্চিত হওয়া উচিত।
তিন বছর পার হলে সার্টিফিকেট মামলা হতে পারে
একটানা তিন বছর ভূমি উন্নয়ন কর বকেয়া থাকলে তৃতীয় বছরের শেষে পাবলিক ডিমান্ডস রিকভারি অ্যাক্ট, ১৯১৩ অনুযায়ী সার্টিফিকেট মামলা করে বকেয়া আদায় করা যেতে পারে। সার্টিফিকেট মামলা দায়ের হলেই সঙ্গে সঙ্গে জমি বিক্রি হয়ে যায় না। সংশ্লিষ্ট আইনে সার্টিফিকেট-দেনাদারকে নোটিশ দেওয়ার বিধান রয়েছে এবং নির্ধারিত ক্ষেত্রে দায় সম্পূর্ণ বা আংশিক অস্বীকার করে আবেদন করার সুযোগও রয়েছে। তবে পাওনা পরিশোধ না হলে আইন অনুযায়ী ক্রোকযোগ্য সম্পত্তি ক্রোক ও বিক্রয়ের মাধ্যমে সার্টিফিকেটের পাওনা আদায়ের ব্যবস্থা নেওয়া যেতে পারে। তাই কোনো নোটিশ পাওয়া গেলে সেটি উপেক্ষা না করে দ্রুত প্রয়োজনীয় ব্যবস্থা নেওয়া উচিত।
মামলা হওয়ার পর বকেয়া পরিশোধ করলে কী হবে?
সার্টিফিকেট মামলা চলাকালে মালিক জরিমানাসহ বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করলে আইন অনুযায়ী মামলা প্রত্যাহার করতে হবে। তাই নোটিশ পাওয়ার পরও সমাধানের সুযোগ থাকে, যদিও মামলা হওয়ার আগেই বকেয়া পরিশোধ করা সহজ ও নিরাপদ।
বকেয়া খাজনা কি কয়েক বছর পর নিজে থেকেই বাতিল হয়ে যায়?
না। ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ স্পষ্টভাবে বলছে, এই আইনের অধীন ভূমি উন্নয়ন করের দাবি কখনো তামাদি হবে না। অর্থাৎ অনেক বছর পার হয়ে গেলেই পুরোনো বকেয়া স্বয়ংক্রিয়ভাবে মুছে যাবে এমন ধারণা নিরাপদ নয়। পুরোনো জমি কিনেছেন, উত্তরাধিকারসূত্রে পেয়েছেন বা দীর্ঘদিন কর দেওয়া হয়নি এমন ক্ষেত্রে আগে হোল্ডিংয়ের বকেয়া অবস্থা যাচাই করা উচিত।
খাজনা না দিলে জমি কি সরকারের খাস হয়ে যায়?
শুধু ভূমি উন্নয়ন কর বকেয়া থাকার কারণে জমি স্বয়ংক্রিয়ভাবে সরকারের খাস জমিতে পরিণত হওয়ার কোনো বিধান ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩-এর বকেয়া আদায়সংক্রান্ত ধারায় নেই। তবে একটানা তিন বছর বকেয়া থাকলে জরিমানাসহ পাওনা আদায় এবং তৃতীয় বছরের শেষে সার্টিফিকেট মামলা করার সুযোগ রয়েছে। সার্টিফিকেট মামলার পর প্রযোজ্য আইন অনুসারে ক্রোক ও সম্পত্তি বিক্রয়ের মতো আদায় কার্যক্রমও হতে পারে। তাই খাজনা বকেয়া রাখা মালিকানাকে তাৎক্ষণিকভাবে শেষ না করলেও বিষয়টি দীর্ঘদিন উপেক্ষা করা উচিত নয়।
দাখিলা না থাকলে কী ধরনের ব্যবহারিক সমস্যা হতে পারে?
ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের পর পাওয়া দাখিলা জমিসংক্রান্ত একটি গুরুত্বপূর্ণ সহায়ক নথি। সরকারি ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টালের তথ্য অনুযায়ী নামজারি, জমি কেনাবেচা এবং আরও কিছু কাজে দাখিলার প্রয়োজন হতে পারে। তবে শুধু দাখিলার ওপর ভিত্তি করে জমির সম্পূর্ণ মালিকানা যাচাই করা উচিত নয়। মালিকানা যাচাইয়ের ক্ষেত্রে দলিল, খতিয়ান, নামজারি এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক নথিও মিলিয়ে দেখা প্রয়োজন।
বর্তমানে অনলাইনে খাজনা পরিশোধের প্রস্তুতি কীভাবে নেবেন?
সরকারি ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টালে হোল্ডিং নিবন্ধনের জন্য সচল মোবাইল নম্বর, জাতীয় পরিচয়পত্রের নম্বর, জাতীয় পরিচয়পত্র অনুযায়ী জন্মতারিখ এবং দাখিলা বা খারিজ খতিয়ানের তথ্য প্রয়োজন হতে পারে। প্রয়োজনীয় তথ্য দিয়ে নিবন্ধন ও সংশ্লিষ্ট হোল্ডিংয়ের তথ্য যুক্ত করার পর সরকারি ব্যবস্থায় ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের কার্যক্রম সম্পন্ন করা যায়।
বকেয়া খাজনা থাকলে এখন কী করবেন?
বকেয়া খাজনা থাকলে প্রথমে সরকারি ভূমি উন্নয়ন কর ব্যবস্থায় হোল্ডিং ও খতিয়ানের তথ্য মিলিয়ে বকেয়া দাবি যাচাই করুন। রেকর্ড বা মালিকানার তথ্যে অসঙ্গতি থাকলে সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি কার্যালয় বা সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে যোগাযোগ করুন। উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে মালিকের নাম, প্রাপ্য অংশ ও নামজারির তথ্যও মিলিয়ে দেখা প্রয়োজন। সার্টিফিকেট মামলার নোটিশ পাওয়া থাকলে নোটিশের তথ্য যাচাই করে দ্রুত বকেয়া পরিশোধ বা প্রয়োজনীয় আইনগত ব্যবস্থা নেওয়া উচিত।
কৃষিজমির ক্ষেত্রে কি সবার খাজনা দিতে হয়?
ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ অনুযায়ী কৃষিকাজের ওপর নির্ভরশীল ব্যক্তি বা পরিবারের মোট কৃষিজমির পরিমাণ ৮.২৫ একর বা ২৫ বিঘা পর্যন্ত হলে ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফ থাকে। তবে মোট কৃষিজমি এই সীমার বেশি হলে সম্পূর্ণ কৃষিজমির ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করতে হয়। মওকুফপ্রাপ্ত কৃষিজমির ক্ষেত্রেও সরকার নির্ধারিত ফি দিয়ে মওকুফ দাখিলা গ্রহণের বিধান রয়েছে। তাই শুধু কর মওকুফ হওয়ার কারণে দাখিলার প্রয়োজন নেই ধরে নেওয়া উচিত নয়।
প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন ও উত্তর
১. এক বছর জমির খাজনা না দিলে কি জমি চলে যায়?
না। এক বছর ভূমি উন্নয়ন কর না দিলে জমি সঙ্গে সঙ্গে সরকারের হয়ে যায় না বা মালিকানা বাতিল হয় না। ৩০ জুনের মধ্যে কর না দিলে সেটি বকেয়া হিসেবে গণ্য হয়। তবে বকেয়া ফেলে রাখা উচিত নয়, কারণ দীর্ঘ সময় পরিশোধ না করলে জরিমানা ও সরকারি পাওনা আদায়ের আইনি প্রক্রিয়া তৈরি হতে পারে।
২. কত বছর খাজনা না দিলে মামলা হতে পারে?
ভূমি মালিক একটানা তিন বছর বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ না করলে তৃতীয় বছরের শেষে পাবলিক ডিমান্ডস রিকভারি অ্যাক্ট, ১৯১৩ অনুযায়ী সার্টিফিকেট মামলা করে বকেয়া আদায় করা যেতে পারে। তাই দীর্ঘদিনের বকেয়া থাকলে সরকারি রেকর্ডে দাবির পরিমাণ যাচাই করে প্রয়োজনীয় ব্যবস্থা নেওয়া উচিত।
৩. বকেয়া খাজনার জরিমানা কত?
টানা তিন বছর বকেয়া থাকলে প্রথম বছর থেকে তৃতীয় বছর পর্যন্ত বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর বার্ষিক ৬.২৫ শতাংশ হারে জরিমানাসহ আদায়যোগ্য হয়। নির্দিষ্ট হোল্ডিংয়ে মোট কত টাকা হয়েছে তা সরকারি ব্যবস্থার হিসাব অনুযায়ী যাচাই করা উচিত, কারণ জমির শ্রেণি ও মূল দাবির পরিমাণ ভিন্ন হতে পারে।
৪. সার্টিফিকেট মামলা হলে কি জমি নিলাম হতে পারে?
সার্টিফিকেট মামলা সরকারি পাওনা আদায়ের একটি আইনগত প্রক্রিয়া। পাবলিক ডিমান্ডস রিকভারি অ্যাক্ট, ১৯১৩ অনুযায়ী নির্ধারিত ক্ষেত্রে ক্রোকযোগ্য সম্পত্তি ক্রোক ও বিক্রির মাধ্যমে সার্টিফিকেটের পাওনা আদায় করা যেতে পারে। তবে মামলা দায়ের হওয়ার সঙ্গে সঙ্গে জমি বিক্রি হয়ে যায় না; নোটিশ এবং দায় সম্পর্কে আপত্তি জানানোর আইনগত সুযোগ রয়েছে। তাই সার্টিফিকেট মামলার নোটিশ পেলে সেটি উপেক্ষা না করে দ্রুত প্রয়োজনীয় ব্যবস্থা নেওয়া উচিত।
৫. মামলা চলার সময় সব টাকা দিলে কি মামলা বন্ধ হবে?
হ্যাঁ। ভূমি উন্নয়ন কর আইন অনুযায়ী মামলা চলাকালে সংশ্লিষ্ট ব্যক্তি জরিমানাসহ বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করলে সার্টিফিকেট মামলা প্রত্যাহার করতে হবে। পরিশোধের পর দাখিলা ও মামলার নিষ্পত্তি-সংক্রান্ত নথি সংরক্ষণ করা নিরাপদ।
৬. পুরোনো খাজনা কি তামাদি হয়ে যায়?
না। বর্তমান আইনে ভূমি উন্নয়ন করের দাবি কখনো তামাদি হবে না বলে উল্লেখ আছে। তাই দশ বা আরও বেশি বছর আগের বকেয়া থাকলেও শুধু সময় পার হয়েছে বলে দায় শেষ হয়েছে ধরে নেওয়া ঠিক নয়। সরকারি রেকর্ডে বকেয়া কত দেখাচ্ছে তা যাচাই করাই সঠিক পদক্ষেপ।
৭. খাজনার দাখিলা কি জমির মালিকানার জন্য গুরুত্বপূর্ণ?
দাখিলা ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের একটি গুরুত্বপূর্ণ প্রমাণক এবং সরকারি ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টালের তথ্য অনুযায়ী নামজারি, জমি কেনাবেচা ও অন্যান্য কাজে এটি প্রয়োজন হতে পারে। তবে জমির সম্পূর্ণ মালিকানা যাচাইয়ের জন্য দলিল, খতিয়ান, নামজারি এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক নথিও মিলিয়ে দেখা প্রয়োজন। শুধু দাখিলার ওপর ভিত্তি করে মালিকানার চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত নয়।
৮. অনলাইনে খাজনা দিতে কী কী তথ্য লাগতে পারে?
সরকারি ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টালের তথ্য অনুযায়ী হোল্ডিং নিবন্ধনের জন্য সচল মোবাইল নম্বর, জাতীয় পরিচয়পত্রের নম্বর, জাতীয় পরিচয়পত্র অনুযায়ী জন্মতারিখ এবং দাখিলা বা খারিজ খতিয়ানের তথ্য প্রয়োজন হতে পারে। নিবন্ধনের তথ্য বা ভূমির রেকর্ডে অসঙ্গতি থাকলে সংশ্লিষ্ট ভূমি কার্যালয়ে যোগাযোগ করা উচিত।
৯. ২৫ বিঘা পর্যন্ত কৃষিজমি থাকলে কি কিছুই দিতে হবে না?
কৃষিকাজের উপর নির্ভরশীল ব্যক্তি বা পরিবারের মোট কৃষিজমি ২৫ বিঘা পর্যন্ত হলে ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফ থাকতে পারে। তবে মওকুফপ্রাপ্ত জমির জন্যও নির্ধারিত ফি দিয়ে মওকুফ দাখিলা নেওয়ার বিধান আছে। জমির ব্যবহার বা মোট পরিমাণ নিয়ে সন্দেহ থাকলে স্থানীয় ভূমি অফিসে যাচাই করা উচিত।
১০. জমি কেনার আগে বিক্রেতার খাজনা বকেয়া আছে কি না যাচাই করা উচিত?
অবশ্যই যাচাই করা ভালো। সর্বশেষ দাখিলা, হোল্ডিং, খতিয়ান, নামজারি এবং সরকারি ব্যবস্থায় বকেয়ার তথ্য মিলিয়ে দেখলে ভবিষ্যৎ জটিলতা কমে। শুধু বিক্রেতার মৌখিক বক্তব্যের ওপর নির্ভর না করে নথি যাচাই করা নিরাপদ, বিশেষ করে বহু বছরের পুরোনো বা উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে।
উপসংহার
জমির খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর বকেয়া হলেই জমির মালিকানা সঙ্গে সঙ্গে চলে যায় না। তবে কোনো বছরের কর ৩০ জুনের মধ্যে পরিশোধ না করলে তা বকেয়া হিসেবে গণ্য হয়। ভূমি মালিক একটানা তিন বছর বকেয়া কর পরিশোধ না করলে প্রথম বছর থেকে তৃতীয় বছর পর্যন্ত বকেয়া কর বার্ষিক ৬.২৫ শতাংশ হারে জরিমানাসহ আদায়যোগ্য হয় এবং তৃতীয় বছরের শেষে সার্টিফিকেট মামলা করা যেতে পারে।
তাই সরকারি রেকর্ড নিয়মিত যাচাই করা, সময়মতো কর পরিশোধ করা এবং দাখিলা সংরক্ষণ করাই নিরাপদ। জমির মালিকানা বিরোধ, রেকর্ডের অসঙ্গতি বা সার্টিফিকেট মামলা থাকলে সংশ্লিষ্ট ভূমি কার্যালয় বা যোগ্য আইনজীবীর সহায়তা নেওয়া উচিত।
