জমির খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর কয়েক বছর পরিশোধ না করলে অনেক মালিকের প্রথম দুশ্চিন্তা হয়, জমি নিয়ে কোনো আইনি সমস্যা হবে কি না এবং কত টাকা জরিমানা দিতে হবে। আবার পুরোনো খতিয়ান, নামজারি না হওয়া, ভুল হোল্ডিং বা পূর্বের মালিকের নামে কর দেখানোর কারণে অনেক সময় বকেয়ার পরিমাণ বুঝতেও সমস্যা হয়। তাই শুধু টাকা পরিশোধ করাই নয়, আগে জমির রেকর্ড ও করের দাবিটি সঠিক কি না যাচাই করাও গুরুত্বপূর্ণ।
বাংলাদেশে ভূমি উন্নয়ন কর আদায়ের বর্তমান আইনি ভিত্তি হলো ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩। এই আইনের ৭ ও ৯ ধারায় নির্ধারিত সময়ের মধ্যে কর প্রদান, বকেয়া কর, জরিমানা এবং বকেয়া আদায়ের পদ্ধতি উল্লেখ করা হয়েছে। আইন অনুযায়ী, কোনো বছরের ভূমি উন্নয়ন কর ওই বছরের ৩০ জুনের মধ্যে জরিমানা ছাড়া পরিশোধ করা যায়। ৩০ জুনের মধ্যে পরিশোধ না হলে সংশ্লিষ্ট অর্থ বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর হিসেবে বিবেচিত হয়।
বর্তমানে ভূমি উন্নয়ন কর ব্যবস্থাপনায় অনলাইন সেবা গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখছে। ১৩ আগস্ট ২০২৬ তারিখে সরকারি ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টালে প্রকাশিত আট বিভাগের তথ্য যোগ করলে মোট ২ কোটি ৪৫ লাখের বেশি খতিয়ান এন্ট্রি এবং ২ কোটি ১০ লাখের বেশি হোল্ডিং এন্ট্রি দেখা যায়। সরকারি পোর্টালে এসব তথ্য বিভাগভিত্তিকভাবে নিয়মিত প্রদর্শিত হচ্ছে।
- তথ্য হালনাগাদ: ১৩ আগস্ট ২০২৬। এই লেখাটি ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ এবং ভূমি মন্ত্রণালয়ের সরকারি অনলাইন সেবায় প্রকাশিত তথ্যের ভিত্তিতে সাধারণ তথ্য দেওয়ার উদ্দেশ্যে প্রস্তুত করা হয়েছে। কোনো নির্দিষ্ট জমির মালিকানা বিরোধ, মামলা বা জটিল রেকর্ডের ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস বা যোগ্য আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।
ভূমি উন্নয়ন কর বা জমির খাজনা আসলে কী?
ভূমি উন্নয়ন কর হলো বিভিন্ন শ্রেণির ভূমির ওপর সরকার নির্ধারিত হারে প্রদেয় বার্ষিক কর। সাধারণভাবে এটি জমির খাজনা নামেও পরিচিত। ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের পর দাখিলা পাওয়া যায়, যা সংশ্লিষ্ট ভূমির কর পরিশোধের গুরুত্বপূর্ণ রেকর্ড হিসেবে সংরক্ষণ করা উচিত। সরকারি ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টালেও নামজারি, জমি কেনাবেচা এবং অন্যান্য ভূমিসেবার ক্ষেত্রে দাখিলার প্রয়োজনীয়তার কথা উল্লেখ করা হয়েছে।
কখন জমির খাজনা বকেয়া হিসেবে গণ্য হয়?
ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ অনুযায়ী প্রতি বছরের ভূমি উন্নয়ন কর ওই বছরের ৩০ জুনের মধ্যে জরিমানা ছাড়া পরিশোধ করা যায়। নির্ধারিত সময়ের মধ্যে কর পরিশোধ না হলে সেই অর্থ বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর হিসেবে বিবেচিত হয়। ফলে বহু বছর পর জমির খাজনা দেওয়ার পরিকল্পনা না করে প্রতি বছর করের অবস্থা যাচাই করা বেশি নিরাপদ।
খাজনা বকেয়া থাকলে জরিমানা কত?
ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩-এর ৯ ধারা অনুযায়ী, কোনো ভূমি মালিক একটানা তিন বছর বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ না করলে প্রথম বছর থেকে তৃতীয় বছর পর্যন্ত বকেয়া ভূমি উন্নয়ন করের ওপর বার্ষিক ৬.২৫ শতাংশ হারে জরিমানা আদায়যোগ্য হয়। তৃতীয় বছর শেষে ওই বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর জনসাধারণের দাবি আদায় আইন, ১৯১৩ অনুসারে সার্টিফিকেট মামলা রুজু করে আদায়ের বিধান রয়েছে।
তবে ব্যবহারিকভাবে শুধু নিজের হাতে মোট বকেয়ার সঙ্গে ৬.২৫ শতাংশ যোগ করে চূড়ান্ত টাকা ধরে নেওয়া ঠিক নয়। কোন বছর থেকে দাবি তৈরি হয়েছে, জমির শ্রেণি কী, হোল্ডিংয়ে জমির পরিমাণ ঠিক আছে কি না এবং আগের কোনো অর্থ জমা হয়েছে কি না এসবের ওপর সিস্টেমে প্রদর্শিত মোট দাবি নির্ভর করতে পারে। তাই সরকারি পোর্টাল বা সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে প্রদর্শিত হিসাব যাচাই করে তারপর অর্থ দেওয়া নিরাপদ।
তিন বছরের বেশি খাজনা বকেয়া থাকলে কী হতে পারে?
একটানা তিন বছর বকেয়া থাকলে বিষয়টি দীর্ঘদিন ফেলে রাখা উচিত নয়। ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ অনুযায়ী তৃতীয় বছর শেষে বকেয়া আদায়ের জন্য সার্টিফিকেট মামলা রুজু করা যেতে পারে এবং এই কার্যক্রম ইলেকট্রনিক পদ্ধতিতেও পরিচালনার বিধান রয়েছে। একই আইনে ভূমি উন্নয়ন করের দাবি তামাদি না হওয়ার বিধানও রাখা হয়েছে। ফলে শুধু দীর্ঘ সময় পার হয়েছে বলে পুরোনো সরকারি দাবি স্বয়ংক্রিয়ভাবে শেষ হয়ে গেছে ধরে নেওয়া ঠিক নয়।
সার্টিফিকেট মামলা রুজু হওয়ার পরও বকেয়া পরিশোধের সুযোগ থাকে। ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ অনুযায়ী মামলা চলাকালে সংশ্লিষ্ট ব্যক্তি প্রযোজ্য জরিমানাসহ বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করলে মামলা প্রত্যাহার করতে হবে। কোনো নোটিশ পাওয়া গেলে তাই সংশ্লিষ্ট হোল্ডিং, বকেয়ার সময়কাল এবং দাবিকৃত অর্থ যাচাই করে প্রয়োজনীয় ব্যবস্থা নেওয়া উচিত।
জমির খাজনা বকেয়া থাকলে ধাপে ধাপে কী করবেন?
প্রথমে খতিয়ান ও হোল্ডিং যাচাই করুন। জমির মৌজা, খতিয়ান নম্বর, মালিকের নাম, জমির পরিমাণ এবং শ্রেণি সঠিক আছে কি না মিলিয়ে দেখুন। বিশেষ করে উত্তরাধিকার, ক্রয় বা বণ্টনের পর নামজারি করা না থাকলে পুরোনো তথ্যের কারণে দাবি বুঝতে সমস্যা হতে পারে।
এরপর অনলাইন ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য যাচাই করুন। সরকারি ভূমি উন্নয়ন কর ব্যবস্থায় নিবন্ধিত প্রোফাইলে খতিয়ান যুক্ত করে সেটি অনুমোদিত হওয়ার পর অনলাইন পেমেন্টের মাধ্যমে কর দেওয়া যায়। সরকারি পোর্টালে হোল্ডিং নিবন্ধনের জন্য সচল মোবাইল নম্বর, জাতীয় পরিচয়পত্রের নম্বর ও জন্মতারিখ এবং দাখিলা বা খারিজ খতিয়ানের তথ্যের কথা উল্লেখ করা হয়েছে।
বকেয়ার বছর ও মোট দাবি আলাদা করে দেখুন। শুধু মোট টাকার দিকে তাকাবেন না। কোন বছর থেকে বকেয়া, জরিমানা কত, বর্তমান বছরের কর কত এবং জমির পরিমাণ ঠিকভাবে ধরা হয়েছে কি না তা মিলিয়ে নিন। অস্বাভাবিক বেশি দাবি দেখালে আগে সংশোধনের উদ্যোগ নিন।
তথ্য ও দাবিকৃত অর্থ সঠিক হলে বকেয়া পরিশোধ করুন এবং পরিশোধের পর পাওয়া দাখিলা সংরক্ষণ করুন। প্রয়োজনে দাখিলার ডিজিটাল কপি ও মুদ্রিত কপি উভয়ই রাখা যেতে পারে। ভবিষ্যতে নামজারি বা অন্যান্য ভূমিসেবার ক্ষেত্রে ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের তথ্য প্রয়োজন হতে পারে। সরকারি ই-মিউটেশন নির্দেশিকাতেও ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলাসহ প্রাসঙ্গিক প্রমাণক সংযুক্ত করার কথা উল্লেখ রয়েছে।
অনলাইনে খাজনা দিতে না পারলে কী করবেন?
প্রথমে নিশ্চিত করুন যে আপনার খতিয়ান প্রোফাইলে যুক্ত ও অনুমোদিত হয়েছে। সরকারি পোর্টালের তথ্য অনুযায়ী অনুমোদিত খতিয়ান থেকেই অনলাইন পেমেন্টের মাধ্যমে কর প্রদান করা যায়। নিজে নিবন্ধন করতে সমস্যা হলে জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্য, জন্মতারিখ ও খতিয়ানের তথ্য দিয়ে ইউনিয়ন ডিজিটাল সেন্টারের মাধ্যমেও সেবা নেওয়ার ব্যবস্থা রয়েছে।
হোল্ডিং, খতিয়ান বা দাবিতে ভুল থাকলে সরাসরি টাকা দেওয়ার পরিবর্তে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে বিষয়টি যাচাই করুন। কারিগরি সমস্যা বা ভূমিসেবা সংক্রান্ত সহায়তার জন্য সরকারি ভূমি তথ্য বাতায়নে ১৬১২২ নম্বরটি ভূমিসেবা সহায়তা হিসেবে উল্লেখ করা হয়েছে।
বকেয়া পরিশোধের আগে যে ভুলগুলো এড়ানো উচিত
শুধু পুরোনো দাখিলা দেখে বর্তমান কর অনুমান করা, অন্য ব্যক্তির হোল্ডিংয়ের টাকা পরিশোধ করা, জমির পরিমাণ না মিলিয়ে দাবি মেনে নেওয়া এবং অননুমোদিত ব্যক্তিকে নগদ টাকা দেওয়া এড়িয়ে চলুন। জমি উত্তরাধিকার বা ক্রয়সূত্রে পাওয়ার পর রেকর্ড হালনাগাদ না থাকলে আগে নামজারি ও হোল্ডিংয়ের তথ্য যাচাই করা বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ।
আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ কৌশল হলো জমির নথিকে আলাদা আলাদা কাগজ হিসেবে না দেখে একটি ধারাবাহিক রেকর্ড হিসেবে দেখা। দলিল, নামজারি খতিয়ান, হোল্ডিং এবং সর্বশেষ দাখিলার তথ্য পরস্পরের সঙ্গে যত বেশি সামঞ্জস্যপূর্ণ থাকবে, ভবিষ্যতে কর, বিক্রয় বা অন্যান্য ভূমিসেবায় জটিলতার ঝুঁকি তত কমবে।
অগ্রিম ভূমি উন্নয়ন কর দেওয়া যায় কি?
ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ অনুযায়ী, আগ্রহী ভূমি মালিক বকেয়া ও বর্তমান ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের সঙ্গে অথবা পরে অনধিক তিন বছরের ভূমি উন্নয়ন কর অগ্রিম প্রদান করতে পারেন। নিয়মিত কর পরিশোধের সময় মনে রাখতে অসুবিধা হলে আইনসম্মত এই সুবিধাটি বিবেচনা করা যেতে পারে।
জমির খাজনা বকেয়া নিয়ে ১০টি গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন ও উত্তর
১. এক বছর খাজনা না দিলে কি সঙ্গে সঙ্গে ৬.২৫ শতাংশ জরিমানা হবে?
ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ এর ৯ ধারা অনুযায়ী বার্ষিক ৬.২৫ শতাংশ জরিমানার বিধানটি একটানা তিন বছর ভূমি উন্নয়ন কর বকেয়া থাকার পরিস্থিতির সঙ্গে যুক্ত। এ অবস্থায় প্রথম বছর থেকে তৃতীয় বছর পর্যন্ত বকেয়া করের ওপর বার্ষিক ৬.২৫ শতাংশ হারে জরিমানা আদায়যোগ্য হয়। তাই এক বা দুই বছরের বকেয়ার ক্ষেত্রে নিজে অনুমান করে জরিমানার অঙ্ক নির্ধারণ না করে সরকারি ব্যবস্থায় প্রদর্শিত দাবি যাচাই করা উচিত।
২. অনেক বছর খাজনা না দিলে কি বকেয়া মাফ হয়ে যায়?
না, তিন বছর বকেয়া হলেই স্বয়ংক্রিয়ভাবে মামলা হবে আইনে এমন ভাষা নেই। তবে একটানা তিন বছর বকেয়া থাকলে তৃতীয় বছর শেষে বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর আদায়ের জন্য জনসাধারণের দাবি আদায় আইন, ১৯১৩ অনুসারে সার্টিফিকেট মামলা রুজু করার বিধান রয়েছে। কোনো নোটিশ পাওয়া গেলে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস বা সরকারি ব্যবস্থায় বকেয়ার তথ্য দ্রুত যাচাই করা উচিত।
৩. তিন বছর বকেয়া হলে কি অবশ্যই মামলা হবে?
আইনে তৃতীয় বছর শেষে বকেয়া আদায়ের জন্য সার্টিফিকেট মামলা রুজু করার সুযোগ রাখা হয়েছে। এর অর্থ হলো দীর্ঘদিন বকেয়া ফেলে রাখা ঝুঁকিপূর্ণ। কোনো নোটিশ পাওয়া গেলে দ্রুত সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস বা সরকারি ব্যবস্থায় বকেয়ার তথ্য যাচাই করা উচিত।
৪. সার্টিফিকেট মামলা হয়ে গেলে কি বকেয়া পরিশোধ করে সমাধান করা যায়?
হ্যাঁ। আইন অনুযায়ী মামলা চলাকালে সংশ্লিষ্ট ব্যক্তি জরিমানাসহ বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করলে মামলা প্রত্যাহার করতে হবে। তাই মামলা হয়েছে বলে কর পরিশোধ বন্ধ না রেখে দ্রুত সঠিক পাওনা নির্ধারণ এবং পরিশোধের উদ্যোগ নেওয়া প্রয়োজন।
৫. অনলাইনে বকেয়া খাজনা কীভাবে দেব?
প্রথমে সরকারি ভূমি উন্নয়ন কর ব্যবস্থায় নিবন্ধন করে নিজের খতিয়ান প্রোফাইলে যুক্ত করতে হবে। খতিয়ান অনুমোদিত হওয়ার পর অনলাইন পেমেন্টের মাধ্যমে প্রদর্শিত কর পরিশোধ করা যায়। অর্থ জমা হওয়ার পর দাখিলা সংগ্রহ করে সংরক্ষণ করা উচিত।
৬. অনলাইনে ভুল পরিমাণ বকেয়া দেখালে কী করব?
তাৎক্ষণিকভাবে অর্থ পরিশোধ না করে খতিয়ান, জমির পরিমাণ, শ্রেণি, পূর্বের দাখিলা ও হোল্ডিংয়ের তথ্য মিলিয়ে দেখুন। ভুল থেকে থাকলে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে সংশোধনের জন্য যোগাযোগ করুন। কারিগরি বা সেবাসংক্রান্ত সহায়তার জন্য সরকারি ভূমিসেবা সহায়তা নম্বর ১৬১২২ ব্যবহার করা যায়।
৭. খাজনা দেওয়ার জন্য কী কী তথ্য দরকার?
সরকারি ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টালে হোল্ডিং নিবন্ধনের জন্য সচল মোবাইল নম্বর, জাতীয় পরিচয়পত্রের নম্বর, জাতীয় পরিচয়পত্র অনুযায়ী জন্মতারিখ এবং দাখিলা বা খারিজ খতিয়ানের তথ্য উল্লেখ করা হয়েছে। প্রয়োজন হলে সংশ্লিষ্ট জমির অন্যান্য রেকর্ড ও পূর্ববর্তী দাখিলাও কাছে রাখা সুবিধাজনক।
৮. নামজারি না থাকলে বকেয়া খাজনা নিয়ে কী করা উচিত?
প্রথমে বর্তমান খতিয়ান ও হোল্ডিং কার নামে রয়েছে তা যাচাই করুন। উত্তরাধিকার, ক্রয় বা অন্য কোনো বৈধ উপায়ে মালিকানা পরিবর্তিত হয়ে থাকলে প্রয়োজনীয় নামজারি এবং হোল্ডিংয়ের তথ্য হালনাগাদের ব্যবস্থা করুন। সরকারি ই-মিউটেশন নির্দেশিকায় আবেদনসংশ্লিষ্ট অন্যান্য প্রমাণকের সঙ্গে ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা সংযুক্ত করার কথাও উল্লেখ রয়েছে।
৯. বকেয়ার টাকা একবারে পরিশোধ করা ভালো কি?
ব্যক্তিমালিকানাধীন জমির ক্ষেত্রে সরকারি ব্যবস্থায় প্রদর্শিত দাবির তথ্য আগে যাচাই করে পরিশোধ করা উচিত। সরকারি ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টালের FAQ অনুযায়ী আংশিক দাবি পরিশোধের সুবিধা শুধু সরকারি সংস্থার ক্ষেত্রে রয়েছে। তাই ব্যক্তিগত হোল্ডিংয়ের দাবিতে ভুল বা অসঙ্গতি থাকলে আংশিক অর্থ দেওয়ার চেষ্টা না করে আগে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে তথ্য সংশোধন বা যাচাই করা উচিত।
১০. ভবিষ্যতে খাজনা বকেয়া হওয়া এড়াব কীভাবে?
প্রতি বছর ৩০ জুনের আগেই হোল্ডিংয়ের দাবি পরীক্ষা করার অভ্যাস করুন এবং অর্থ পরিশোধের পর দাখিলা আলাদা করে সংরক্ষণ করুন। চাইলে বর্তমান করের সঙ্গে আইনে অনুমোদিত সীমার মধ্যে সর্বোচ্চ তিন বছরের অগ্রিম করও দেওয়া যায়। মালিকানা পরিবর্তন হলে দ্রুত নামজারি ও হোল্ডিং হালনাগাদ করলে ভবিষ্যতের অনেক জটিলতা কমানো সম্ভব।
উপসংহার
জমির খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর বকেয়া থাকলে প্রথমে সংশ্লিষ্ট খতিয়ান, হোল্ডিং এবং বকেয়ার হিসাব যাচাই করা উচিত। প্রতি বছরের ভূমি উন্নয়ন কর ৩০ জুনের মধ্যে জরিমানা ছাড়া পরিশোধ করা যায়। একটানা তিন বছর বকেয়া থাকলে প্রথম থেকে তৃতীয় বছর পর্যন্ত বকেয়া করের ওপর বার্ষিক ৬.২৫ শতাংশ হারে জরিমানা আদায়যোগ্য হয় এবং তৃতীয় বছর শেষে সার্টিফিকেট মামলার মাধ্যমে বকেয়া আদায়ের বিধান রয়েছে।
তাই খতিয়ান, হোল্ডিং ও পূর্ববর্তী দাখিলার তথ্য মিলিয়ে সরকারি ব্যবস্থায় প্রদর্শিত দাবি যাচাই করুন। কোনো ভুল বা অসঙ্গতি থাকলে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে যাচাই বা সংশোধনের উদ্যোগ নিন এবং সঠিক দাবি পরিশোধের পর দাখিলা সংরক্ষণ করুন। মালিকানা বিরোধ, চলমান মামলা বা জটিল রেকর্ডের ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস অথবা যোগ্য আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।
তথ্যসূত্র
এই লেখার তথ্য প্রস্তুত ও যাচাই করতে বাংলাদেশের সরকারি ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩, ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টাল, ভূমি তথ্য বাতায়ন এবং সরকারি ই-মিউটেশন নির্দেশিকা অনুসরণ করা হয়েছে। ভূমি সংক্রান্ত আইন, সেবাপদ্ধতি বা অনলাইন ব্যবস্থায় পরিবর্তন হলে সর্বশেষ সরকারি তথ্য যাচাই করুন।
