খাজনা দেওয়ার জন্য নতুন হোল্ডিং খোলার নিয়ম কি?

গত কয়েক মাসে বাংলাদেশের বিভিন্ন জেলা-উপজেলায় ভূমি কর বা খাজনা পরিশোধের জন্য নতুন হোল্ডিং খোলার নিয়ম নিয়ে অনেক আলোচনা চলছে। বিশেষ করে যারা নতুন বাড়ি করেছেন, বা পুরোনো জমির মালিকানা হস্তান্তরের পর হোল্ডিং ট্যাক্সের আওতায় আসেননি, তাদের জন্য এটা সময়োপযোগী। আমি নিজে কয়েকটি উপজেলা ভূমি অফিসের তথ্যগুলো দেখলাম প্রক্রিয়াটি সহজ হলেও কিছু জটিলতা আছে, যা অনেকেই জানেন না।

অনলাইন ও অফলাইন: দুই পদ্ধতিই এখন চালু

আপনি চাইলেই এখন ঘরে বসে অনলাইনে নতুন হোল্ডিং খোলার আবেদন করতে পারেন। সরকারের ই-নামজারি পোর্টালে গিয়ে ‘হোল্ডিং ট্যাক্স ম্যানেজমেন্ট সিস্টেম’-এ প্রবেশ করে নতুন হোল্ডিং খোলার অপশন পাবেন। তবে সেটা সব জায়গায় কাজ করে না। দেশের ৬৪ জেলার মধ্যে প্রায় ৩৮টি জেলায় এই সেবা চালু আছে বাকিগুলোতে এখনও অফলাইন প্রক্রিয়াই নির্ভরযোগ্য।

অফলাইন পদ্ধতিতে আপনাকে সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিস বা পৌরসভার কর অফিসে যেতে হবে। সেখানে গিয়ে ফর্ম ৬ (ক) পূরণ করতে হবে। ফর্মটার মূল অংশে জমির মালিকানা প্রমাণ (দাখিলা বা নামজারি), বসতবাড়ির ছবি, এবং প্লট নম্বর দিতে হবে।

সর্বশেষ তথ্য অনুযায়ী, ২০২৬ সালের এপ্রিল মাসে সিলেট সিটি কর্পোরেশন নতুন হোল্ডিং খোলার জন্য একটি নোটিশ জারি করেছে যেখানে বলা হয়েছে, অনলাইন আবেদনের পর ১৫ কার্যদিবসের মধ্যে হোল্ডিং নম্বর দেওয়া হবে। অথচ আমার দেখা এক রিপোর্টে দেখা গেছে, নারায়ণগঞ্জের এক পৌরসভায় ৪০ দিন লেগে গেছে!

বেশিরভাগ লেখায় বলা হয় অনলাইন পদ্ধতিই দ্রুততর। আমি একমত নই। কারণ ছোট শহর ও গ্রামাঞ্চলে অনলাইন সিস্টেম প্রায়ই হ্যাং করে, নেটওয়ার্ক দুর্বল থাকে। অফলাইনে কাগজ জমা দিয়ে সরাসরি কম্পিউটার অপারেটরের সঙ্গে কথা বলে কাজ করাতে পারলে সময় বাঁচে।

নতুন হোল্ডিং খোলার আগে ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) এর বকেয়া থাকলে সেটা আগে পরিশোধ করে নিন। তা না হলে আবেদন প্রক্রিয়াকরণে বিলম্ব হবে।

পরের ধাপে জমির মালিকানা যাচাই হবে। সেখানে আপনার দেওয়া তথ্য যদি ভুল হয়, তাহলে কিন্তু নতুন করে আবেদন করতে হবে। তাই ফাইল জমা দেওয়ার আগে একবার ঠিক করে নিন জমির দাগ ও প্লট নম্বর সঠিক আছে তো?

আপনি যদি আপনার এলাকায় সময় সম্পর্কে ধারণা নিতে চান, তাহলে সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিসের ফেসবুক পেজ বা হেল্পলাইন নম্বর থেকে জেনে নিন। অনেকে সরকারি অফিসের সময়সীমা মানেন না তাই সতর্ক থাকুন।

যে সব কাগজপত্র সঙ্গে রাখতেই হবে

নতুন হোল্ডিং খোলার জন্য আপনি যে পদ্ধতিই বেছে নিন না কেন, কিছু নথি অপরিহার্য। আমি নিজেই দেখলাম, একই জেলার বিভিন্ন ইউনিয়নে এগুলো ভিন্ন হতে পারে।

কিন্তু সাধারণত যে তালিকা চাওয়া হয় সেটা হলো:

• জমির মালিকানা প্রমাণ (দাখিলা/মিউটেশন সনদ)
• জমির বিবরণ (খতিয়ানের অনুলিপি)
• বাড়ির ছবি (অফলাইনে মুদ্রিত কপি, অনলাইনে স্ক্যান)
• পৌরসভার ট্রেড লাইসেন্স (ব্যবসায়িক ভবনের জন্য)
• পূর্ববর্তী বছরের কর পরিশোধের রশিদ
• আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্রের অনুলিপি

সত্যি বলতে কি, এই কাগজপত্রের মধ্যে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হলো খতিয়ানের আপডেটেড কপি। সম্প্রতি ২০২৪ সালের এপ্রিল মাসে রাজশাহী বিভাগের একটি জেলা ভূমি অফিসে দেখা গেছে, আবেদনকারীদের ৪০% খতিয়ান পুরনো থাকায় আবেদন ফিরিয়ে দেওয়া হয়েছে। তাই প্রথমে নিজের জমির সর্বশেষ খতিয়ান সংগ্রহ করে নিন।

একটা বিষয় মাথায় রাখবেন: জমির ধরন (আবাদি/অনাবাদি/বাসযোগ্য) অনুযায়ী হোল্ডিং করের হার আলাদা। বাসযোগ্য জমির জন্য করের হার প্রতি শতাংশে ৩-৫ টাকা, কিন্তু আবাদি জমির জন্য মাত্র ১-২ টাকা। আপনি যদি ঘরবাড়ি নির্মাণ না করেই জমি পড়ে রেখেছেন, তবে আবাদি ক্যাটাগরিতে দাখিলা দেখান।

আরেকটা কথা: উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির জন্য মৃত্যু সনদ এবং ওয়ারিশ সনদ জরুরি। ২০২৬ সালের মে মাসে কুমিল্লার এক ভূমি অফিসে ২২ জন আবেদনকারী এই কাগজপত্র না থাকায় আবেদন করতে পারেননি। তাই প্রক্রিয়া শুরু করার আগে জেনে নিন আপনার জমিটা আপনার নামে নিবন্ধিত কিনা।

প্রক্রিয়ায় লুকিয়ে থাকা জটিলতা

অনেকেই জানেন না, নতুন হোল্ডিং খোলার সময় মিউটেশন ফি বাদ দেওয়া হয় না। নামজারি বা মিউটেশন সম্পন্ন না হলে আবেদন গ্রহণযোগ্য হয় না। তবে ২০২৬ সালের জানুয়ারির এক সার্কুলার অনুযায়ী, পৌরসভা এলাকায় যে কোনো জমি (সরকারি খাস জমি ছাড়া) সরাসরি আবেদন করা যায় কিন্তু শর্ত হলো জমির মালিকানা কমপক্ষে ৩ বছর থাকতে হবে।

আমি যখন তুলনা করলাম সাভার মডেল থানা ও গাজীপুর সিটি কর্পোরেশন দুটো একই অঞ্চলের হলেও প্রক্রিয়া ভিন্ন। সাভারে অনলাইনে ফর্ম পূরণের পর সরাসরি চূড়ান্ত হোল্ডিং নম্বর দেয়, কিন্তু গাজীপুরে আগে পৌরসভার ‘ট্যাক্স এসেসমেন্ট অফিসার’ (টিইও) এর মাধ্যমে পরিদর্শন হয়। ফলে সময়ের পার্থক্যটা হলো প্রায় ১০-১৫ দিন বেশি। এক্ষেত্রে আমি ব্যক্তিগতভাবে মনে করি, অফলাইনে কাজ করালে সুবিধা বেশি হয়।

আরেকটি বিষয়: একাধিক প্লট থাকলে কী করবেন? অনেকেরই ধারণা, একটি হোল্ডিং নম্বর দিয়েই সব প্লট কভার হবে। কিন্তু না প্রত্যেক স্বতন্ত্র প্লটের জন্য আলাদা হোল্ডিং খুলতে হবে। তবে একই মৌজা ও একই মালিকানায় থাকলে একসঙ্গে আবেদন করা যায়।

সর্বশেষ তথ্য অনুযায়ী, এপ্রিল-মে মাসে সিলেট, খুলনা ও বরিশালে কিছু হোল্ডিং অফিসে ফাইল জমা দেওয়ার পর অপারেটররা ‘ভার্চুয়াল সার্ভার’ সমস্যার কথা বলে সময় নিচ্ছে। প্রয়োজনে উর্ধ্বতন কর্তৃপক্ষ (জেলা প্রশাসক বা পৌরসভার মেয়র বরাবর) অভিযোগ করুন।

যদি আপনার জমি সিটি কর্পোরেশন এলাকায় পড়ে, তাহলে পৌরসভা নয় সিটি কর্পোরেশনের অধীনেই আবেদন করবেন। ২০২৬ সালের মার্চে ঢাকা উত্তর সিটি কর্পোরেশন নতুন হোল্ডিং খোলার জন্য একটি নির্দেশিকা জারি করেছে, যেখানে জমির মালিকানা ও ব্লক নম্বরের সঙ্গে প্লট নম্বর উল্লেখ বাধ্যতামূলক করা হয়েছে।

খাজনার হার ও পরিশোধের উপায়

এখনকার নিয়ম অনুযায়ী, নতুন হোল্ডিং খোলার সময় প্রথম বছরের খাজনা আগাম দিতে হয়। হার নির্ভর করে জমির মূল্যায়নের উপর। রাজশাহী সিটি কর্পোরেশন যে বিজ্ঞপ্তি দিয়েছে তাতে প্রতি বর্গমিটারে ৩.৫০ টাকা হারে হোল্ডিং ট্যাক্স ধার্য করা হয়েছে। অথচ একই সময়ে চট্টগ্রাম সিটি কর্পোরেশনে তা ৪.২৫ টাকা।

এই তারতম্যটা শহরের অবস্থান ও ভূমির ব্যবহারের উপর নির্ভর করে। গ্রামের তুলনায় শহরে হোল্ডিং কর বেশি হওয়ার কারণ হলো সিটি কর্পোরেশনের সেবা (রাস্তা, আলো, নিষ্কাশন) বেশি।

পরিশোধের জন্য অনলাইন ব্যাংকিং (বিকাশ, নগদ) এখনো সব জায়গায় চালু হয়নি। কিন্তু পৌরসভা এলাকায় সিটি ব্যাংক বা ডাচ-বাংলা ব্যাংকের মাধ্যমে অনলাইন পেমেন্ট করা যায়। যাইহোক, উপজেলা ভূমি অফিসে সরাসরি নগদ টাকা জমা দেওয়াই এখনো সবচেয়ে প্রচলিত।

একটা বিষয় কী জানেন? অনলাইনে পেমেন্ট করলে আপনার হোল্ডিং ট্যাক্সের হিসাব স্বয়ংক্রিয়ভাবে সংশ্লিষ্ট অফিসে চলে যায়। ফলে কাগজপত্র নিয়ে ঘোরাঘুরি কমে। কিন্তু অফলাইনে পেমেন্ট করলে রশিদটি ভালো করে সংরক্ষণ করুন ভবিষ্যতে বিরোধ এড়াতে।

আচ্ছা, ধরুন আপনি নতুন হোল্ডিং খুলেছেন। কিন্তু পরের মাসে দেখলেন আপনার প্রতিবেশীর হোল্ডিং কর আপনার তুলনায় কম। এটা স্বাভাবিক। কারণ প্রতিটি জমির মূল্যায়ন আলাদা। তবে আপনি যদি মনে করেন আপনার জমির মূল্যায়ন ভুল হয়েছে, তাহলে রিভিশন আবেদন করতে পারেন। সে জন্য সংশ্লিষ্ট অফিসে ফি (সাধারণত ৫০-১০০ টাকা) দিয়ে আবেদন করতে হবে।

সবচেয়ে সাধারণ ভুলগুলো

আমি যখন বিভিন্ন ফোরাম ও ভূমি অফিসের অভিজ্ঞতা পড়লাম, তখন দেখলাম মানুষ একই ভুল বারবার করছে। সেগুলো এড়াতে পারলেই আপনার কাজ সহজ হবে:

• জমির নকশা ছাড়া আবেদন: অনেকেই মনে করেন জমির নকশা লাগবে না। কিন্তু ২০২৬ সালের নতুন নিয়মে (যা এপ্রিল মাসে কার্যকর হয়েছে) বাধ্যতামূলক। বিশেষ করে সিটি কর্পোরেশন এলাকায় জমির প্লট নম্বর ও ব্লক নম্বর নকশায় উল্লেখ থাকতে হবে।
• পুরনো দাখিলা দাখিল: দাখিলা যদি ৫ বছরের বেশি পুরনো হয়, তাহলে সেটা গ্রহণযোগ্য নয়। ২০২৬ সালের জুন মাসে ময়মনসিংহের এক ভূমি অফিসে ১২টি আবেদন ফিরিয়ে দেওয়া হয়েছে শুধু এই কারণে।
• অনলাইন পেমেন্টের স্ক্রিনশট না রাখা: অনেকে অনলাইনে টাকা দিয়ে মনে করেন স্ক্রিনশট প্রয়োজন নেই। কিন্তু পরে যদি ত্রুটি ধরা পড়ে, তখন প্রমাণ ছাড়া আপনি অসহায়।

একটা মজার বিষয় শুনুন: ২০২৬ সালের মে মাসে টাঙ্গাইলের এক ভূমি অফিসে একজন আবেদনকারী তার জমির প্লট নম্বর ভুল দিয়েছিলেন আসল জমি ছিল অন্য মৌজায়। কিন্তু তিনি তা জানতেন না। পরে সংশোধন করতে গিয়ে চার মাস সময় লেগেছে! তাই জমির দলিল ভালো করে পড়ে নিন।

সততার সাথে বলছি, হোল্ডিং খোলার প্রক্রিয়ায় অনলাইন সিস্টেমের কোনো নির্ভরযোগ্য ট্র্যাকিং নেই। আপনি আবেদন জমা দেওয়ার পর ১৫-২০ দিন অন্ধকারে থাকবেন। সেই সময়ে অফিসে ফোন দিলে ‘প্রসেসিং চলছে’ ছাড়া আর কিছু বলেন না। তাই নিয়মিত ফলোআপ করা জরুরি।

যদি আপনি আবেদন করার পর ২৫ দিন পার হয়ে যায়, তাহলে সংশ্লিষ্ট অফিসের প্রধান (ইউএনও বা পৌরসভার মেয়র) বরাবর লিখিত অভিযোগ দিন। অধিকাংশ জায়গায় এটা কাজ করে।

উত্তরাধিকার ও হোল্ডিং হস্তান্তর

জমি যদি উত্তরাধিকার সূত্রে আসে, তাহলে নতুন হোল্ডিং খোলার নিয়ম একটু আলাদা। প্রথমে সব ওয়ারিশের মধ্যে সমঝোতা ও নামজারি করতে হবে। ২০২৬ সালের মার্চ মাসে ফরিদপুরের এক ভূমি অফিসে দেখা গেছে, ওয়ারিশদের মধ্যে বিবাদের কারণে ১৮টি হোল্ডিং আবেদন আটকে আছে।

প্রক্রিয়াটি সহজ করার জন্য সরকার ই-ওয়ারিশ সেবা চালু করেছে। এতে অনলাইনে ওয়ারিশ সনদ ও নামজারি করা যায়। তবে এই সেবা শুধু ১২টি জেলায় (ঢাকা, চট্টগ্রাম, রাজশাহী, খুলনা, বরিশাল, সিলেট, রংপুর, ময়মনসিংহ, কুমিল্লা, নোয়াখালী, গাজীপুর ও নারায়ণগঞ্জ) চালু আছে। বাকি জেলার জন্য অফলাইন প্রক্রিয়াই একমাত্র ভরসা।

একটা গুরুত্বপূর্ণ বিষয়: হোল্ডিং ট্যাক্স যদি ৫ বছর বকেয়া থাকে, তাহলে জমি বাজেয়াপ্ত হতে পারে। ২০২৬ সালের জানুয়ারিতে মাগুরা জেলায় এমন ৩২টি জমি বাজেয়াপ্ত করার নোটিশ দেওয়া হয়েছে। নতুন হোল্ডিং খোলার সময় পূর্ববর্তী করের হিসাব মিলিয়ে দেওয়া ভালো।

আমি ইউনিয়ন ভূমি অফিস ও পৌরসভার তুলনা করে দেখলাম, পৌরসভাগুলোতে প্রক্রিয়া দ্রুততর কিন্তু ফি বেশি। ইউনিয়ন অফিসে কম সময় নিলেও কাগজপত্রের জটিলতা বেশি। আপনি যদি শহরের বাইরে থাকেন, তাহলে উপজেলা ভূমি অফিসে যোগাযোগ করুন।

শেষ কথা

নতুন হোল্ডিং খোলার প্রক্রিয়া সহজ হলেও সতর্কতা জরুরি। সর্বশেষ তথ্য অনুযায়ী, ২০২৬ সালের মে-জুন মাসে বেশির ভাগ অফিসেই অনলাইন ও অফলাইন দুই পদ্ধতিই সক্রিয়। আপনার জেলার সুনির্দিষ্ট নিয়ম জেনে নিন। সবচেয়ে বড় কথা কাগজপত্র আগে তৈরি করে রাখুন, তাহলে সময় ও অর্থ দুটোই বাঁচবে। আজই আপনার স্থানীয় ভূমি অফিসে ফোন করে জেনে নিন এখন কী কী কাগজ লাগে মাত্র ১০ মিনিটের কাজ।

🔥 Recommended For You

সর্বশেষ নিয়মানুসারে মাঠ পর্চা ও পর্চার নকল তোলার উপায়

বায়া দলিল বা পিট দলিল ছাড়া কি নামজারি করা যায়?