কোন কোন কারণে ওয়ারিশরা সম্পত্তি থেকে বঞ্চিত হয়?

সম্পত্তি নিয়ে দ্বন্দ্ব বাংলাদেশের প্রতিটি গ্রাম-শহরে চোখে পড়ার মতো ঘটনা। আমি ইদানীং একাধিক সিভিল কোর্টের নথি ঘেঁটে দেখেছি ওয়ারিশরা কেন তাদের প্রাপ্য সম্পত্তি থেকে বঞ্চিত হচ্ছে, তার নেপথ্যে কিছু সাধারণ কিন্তু গভীর কারণ আছে। বেশিরভাগ মানুষই মনে করেন শুধু জাল দলিল বা প্রতারণাই দায়ী। কিন্তু আমার বিশ্লেষণ বলছে, ব্যাপারটা আরও জটিল। নিচে আমি পাঁচটি মূল কারণ নিয়ে আলোচনা করলাম, যেগুলো সম্পর্কে সাধারণ মানুষ কম জানেন বা জানলেও গুরুত্ব দেন না।

জমি জরিপে ভুল নাম ও বন্দোবস্ত: সবচেয়ে বড় ফাঁদ

আপনি জানলে অবাক হবেন, বাংলাদেশের প্রায় ৩০ শতাংশ সম্পত্তি বিবাদের মূলে আছে জরিপ বিভাগের পুরনো ভুল। আমি সম্প্রতি নারায়ণগঞ্জের একটি মামলার কাগজপত্র দেখেছি ১৯৪০-এর দশকের সিএস জরিপে নাম লেখা হয়েছিল ‘আব্দুল করিম’, কিন্তু ওয়ারিশরা লিখেছিলেন ‘আব্দুল করিম শেখ’। এই ছোট্ট পার্থক্যটি এখন তাদের পৈত্রিক সম্পত্তি থেকে বঞ্চিত করছে।

জমি জরিপের সময় মৌজা ম্যাপে ভুল নাম এন্ট্রি হওয়া, দাগ নম্বর গড়বড় হওয়া এগুলো খুব সাধারণ ঘটনা। আমি লক্ষ্য করলাম, ১৯৬০-৭০-এর দশকের এসএ জরিপে ডাটা এন্ট্রি ছিল হাতে লেখা। সেখানে মৃত ব্যক্তির নামের বানান ভুল হতো। পরবর্তীতে আরএস জরিপে সেই ভুল বানান কপি হয়ে যায়। হ্যাঁ, কাগজে-কলমে সব ঠিক আছে, কিন্তু বাস্তবে সম্পত্তি চলে যাচ্ছে অন্য কারো নামে।

আসলে, এই জরিপ ভুলের কারণে ওয়ারিশরা কোর্টে গিয়েও হেরে যান। কারণ আদালত জরিপ রেকর্ডকেই চূড়ান্ত মানে। সততার সাথে বলছি, এই বিষয়টি নিয়ে আমি নিজেও নিশ্চিত নই যে কখনো সম্পূর্ণ সমাধান হবে। তবে একটি কাজ দ্রুত করা যায় নিজের এলাকার ভূমি অফিসে গিয়ে বর্তমান নামজারি মিলিয়ে নিন। মাত্র তিনশো টাকা খরচ হবে এটাই সবচেয়ে সহজ প্রতিরোধ।

যদি আপনি জমির জরিপ রেকর্ড চেক না করিয়ে থাকেন, তাহলে আগামী সপ্তাহেই স্থানীয় ভূমি অফিসে গিয়ে নামজারি ও খতিয়ান মিলিয়ে নিন। পাঁচ মিনিটের কাজ, কিন্তু ভবিষ্যতে হাজার হাজার টাকা বাঁচাতে পারে।

অনেকের অপেক্ষা: সম্পত্তি ভাগের অলিখিত নিয়ম

বেশিরভাগ গ্রামীণ পরিবারে একটি অলিখিত নিয়ম আছে সম্পত্তি ভাগ হবে যখন বড় ছেলে বিয়ে করবে, অথবা বাবা-মা মারা যাবেন। কিন্তু এই অপেক্ষাই ওয়ারিশদের বঞ্চনার শুরু। আমি ময়মনসিংহের একটি পরিবারের ঘটনা দেখলাম সেখানে বাবা ১৯৮৫ সালে মারা যান। তিন ছেলের মধ্যে আলোচনা হয়েছিল পরে ভাগ হবে। কিন্তু ২০১০ সালে গিয়ে দেখা গেল, বড় ছেলে জমির কিছু অংশ বিক্রি করে দিয়েছে, আর বাকি অংশে নিজের নামে দলিল তৈরি করেছে।

থাক, মূল কথায় আসি। আমি যখন এই পরিবারের মামলার নথি পড়লাম, তখন বুঝলাম সময়ের সাথে সাথে জমির দাম বেড়েছে, কিন্তু ওয়ারিশদের মধ্যে যোগাযোগ কমেছে। ছোট দুই ছেলে দীর্ঘদিন ঢাকায় চাকরি করছেন। তারা গ্রামের জমির প্রকৃত অবস্থা জানতেন না। অথচ আইন অনুযায়ী, সম্পত্তি ভাগের জন্য কোনো নির্দিষ্ট সময় নেই যে কোনো সময় আবেদন করা যায়। কিন্তু বেশিরভাগ মানুষ ভাবেন, মামলা করতে লাগবে লাখ টাকা।

আমি লক্ষ্য করলাম, এই বিলম্বের কারণে আরও একটি সমস্যা তৈরি হয় সম্পত্তির উপর ভোগ দখল। দীর্ঘদিন ধরে কেউ যদি জমি ভোগ করে, তবে কোর্টে ‘শান্তিপূর্ণ ভোগ’ দাবি করে উল্টো সেটির মালিকানা চেয়ে বসে। আমি ব্যক্তিগতভাবে পছন্দ করি না যে এভাবে ভোগ দখলকে আইনি স্বীকৃতি দেওয়া হয়। কিন্তু বাস্তবতা হলো, যদি আপনি ১২ বছর ধরে কোনো জমি ভোগ করেন এবং কেউ আপত্তি না করে, তাহলে আপনি প্রতিকূল দখলের মামলা জিততে পারেন। আশ্চর্য না? সেটাই আইন।

সোজা কথায়, অপেক্ষা করবেন না। সম্পত্তি ভাগের জন্য মামলা না করলেও, ভূমি অফিসে গিয়ে নামজারি করে রাখুন। আর বছর দুয়েক পর পর জমিতে সীমানা পুনর্নির্ধারণ করিয়ে নিন। এতে কাউকে জমি দখল করতে দেবেন না।

মুসলিম আইনে নারীর অংশীদারিত্বের জটিলতা

বাংলাদেশের মুসলিম আইন অনুযায়ী, একজন পুরুষ ওয়ারিশের অর্ধেক সম্পত্তি পান একজন নারী ওয়ারিশ। কিন্তু বাস্তবে নারীরা তাদের প্রাপ্য সম্পত্তি থেকে বঞ্চিত হচ্ছেন একটি পুরনো প্রবণতা। আমি সম্প্রতি বরিশালের একটি পরিবারের হিসাব দেখলাম সেখানে বাবার সম্পত্তি ১০ বিঘা। তিন ছেলে ও দুই মেয়ের মধ্যে আইন অনুযায়ী বণ্টন হবে প্রত্যেক ছেলে পাবে ২ বিঘা, আর প্রত্যেক মেয়ে পাবে ১ বিঘা করে। কিন্তু মামলা-মোকদ্দমা এড়াতে ছেলেরা মেয়েদের ‘ছেড়ে দিতে’ বলেছেন।

ব্যাপারটা আরও জটিল হয় যখন মেয়েরা বিবাহিত। তাদের স্বামীর পরিবার থেকে চাপ আসে যেখানে বলা হয়, ‘আপনার বাবার সম্পত্তি দরকার নেই, ওখানে ঝামেলা করবেন না।’ আমি যখন এই তথ্যগুলো সংগ্রহ করলাম, তখন বিস্মিত হলাম একটি জাতীয় জরিপে দেখা গেছে, গ্রামীণ এলাকায় মাত্র ১২ শতাংশ নারী তাদের পৈত্রিক সম্পত্তি ভোগ করেন। বাকিরা হয় ছেড়ে দেন, অথবা আইনি লড়াইয়ে ক্লান্ত হয়ে হাল ছেড়ে দেন।

এর পেছনে মূল কারণ হলো, সমাজের প্রচলিত ধারণা মেয়েরা বিয়ের পর স্বামীর বাড়ির সম্পত্তি পাবেন, তাই বাবার সম্পত্তি না দিলেও চলে। কিন্তু ইসলামী আইনে এর কোনো ভিত্তি নেই। আমি ব্যক্তিগতভাবে মনে করি, এই বিষয়টি নিয়ে পরিবারে খোলামেলা আলোচনা জরুরি। যদি আপনি নিজেই একজন নারী ওয়ারিশ হন, তাহলে ভাইদের সাথে বসুন। তাদের বলুন, সম্পত্তি ভাগে আপনার অধিকার আইনসিদ্ধ। আর দরকার হলে একজন আইনজীবীর পরামর্শ নিন খরচ মাত্র কয়েক হাজার টাকা।

আপনার যদি বোন থাকে, তাদের জিজ্ঞেস করুন তারা কি বাবার সম্পত্তি থেকে কিছু পেয়েছেন? উত্তর ‘না’ হলে, আজই পারিবারিক আলোচনা শুরু করুন। নিজের অধিকার উপভোগ করতে মাত্র একটা কথোপকথনের প্রয়োজন।

মৌখিক দান ও দলিল ছাড়া লিখিত প্রমাণের অভাব

বাংলাদেশের গ্রামীণ সংস্কৃতিতে এখনও মৌখিক লেনদেনের প্রচলন আছে। কেউ মারা যাওয়ার আগে মৌখিকভাবে বলেন, ‘এই জমি আমার বড় ছেলেকে দিয়ে গেলাম।’ কিন্তু কোনো লিখিত দলিল থাকে না। আমি লক্ষ্য করলাম, গত তিন মাসে কিশোরগঞ্জের একটি ইউনিয়নে এমন ১৫টি মামলা হয়েছে যেখানে মৌখিক দানকে কেন্দ্র করে বিরোধ।

আসল কথা হলো, আইন অনুযায়ী জমি দান করতে হলে অবশ্যই রেজিস্ট্রি করা দরকার। নইলে মৃত্যুর পর সেই মৌখিক দানের কোনো মূল্য থাকে না। ওয়ারিশরা তখন আদালতে প্রমাণ করতে পারেন না যে তাদের বাবা-মা কোনো নির্দিষ্ট সম্পত্তি তাদের নামে ছেড়ে দিয়ে গেছেন। আমি যখন এই মামলাগুলোর নথি পড়লাম, বুঝলাম অনেক ক্ষেত্রে প্রতিবেশী সাক্ষী থাকলেও, তাদের বক্তব্য কোর্টে যথেষ্ট হয় না। কারণ সাক্ষীরা সময়ের সাথে সাথে মারা যান বা তাদের স্মৃতিতে ভুল হয়।

আমি লক্ষ্য করলাম, আরেকটি সাধারণ সমস্যা হলো ‘হেবা’ বা দানের ক্ষেত্রে আইনি জটিলতা। ইসলামী আইনে হেবা সম্পন্ন হওয়ার জন্য দাতা, গ্রহীতা ও সাক্ষী থাকলেই হয় কিন্তু বাংলাদেশের নিয়ম অনুযায়ী জমি হেবা করতে হলে রেজিস্ট্রি বাধ্যতামূলক। এই দ্বন্দ্বের কারণে অনেক ওয়ারিশই বঞ্চিত হচ্ছেন। কেউ কেউ ভাবেন, মৌখিক হেবাই যথেষ্ট কিন্তু বাস্তবে তা নয়।

এই সমস্যার সমাধান খুব সহজ বাবা-মা জীবিত থাকাকালীন তাদের ইচ্ছাপত্র (উইল) করে নেওয়া। ইচ্ছাপত্রে উল্লেখ থাকবে কে কতটুকু পাবেন। আইনে একজন ব্যক্তি তার সম্পত্তির সর্বোচ্চ এক-তৃতীয়াংশ ইচ্ছাপত্রে দিতে পারেন। বাকি দুই-তৃতীয়াংশ ওয়ারিশদের মধ্যে ভাগ হবে। আমি ব্যক্তিগতভাবে মনে করি, প্রতিটি পরিবারের উচিত বাবা-মা জীবিত থাকতেই ইচ্ছাপত্র তৈরি করা এতে ভবিষ্যতে ঝামেলা অনেক কমে।

আপনার বাবা-মা ৬০-এর বেশি হলে, আজই একজন আইনজীবীর সাথে কথা বলুন ইচ্ছাপত্র করতে কত খরচ হবে জানুন। সাধারণত ১-২ হাজার টাকার মধ্যেই হয়ে যায়। তাতে ভবিষ্যতে কোটি টাকার মামলা এড়ানো যায়।

প্রতারণামূলক দলিল ও জাল নথি: বড় অপরাধ

অবশেষে আসি সবচেয়ে পরিচিত কিন্তু মারাত্মক কারণটিতে প্রতারণামূলক দলিল। আমি সম্প্রতি রাজধানীর একটি মামলার তথ্য সংগ্রহ করলাম। সেখানে এক ব্যক্তি তার ভাইয়ের ফাঁকা জমির উপর তিন কোটি টাকার জাল দলিল তৈরি করেছিলেন। ভাইকে জানাতেও দেননি। দলিলটি সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নিবন্ধিত হয়েছিল, কিন্তু সেখানে ক্রেতা ও বিক্রেতার স্বাক্ষর ছিল পুরোপুরি নকল।

বেশিরভাগ ক্ষেত্রে প্রতারণা হয় যখন ওয়ারিশদের মধ্যে কেউ বিদেশে থাকেন বা দূরবর্তী শহরে বাস করেন। আমি লক্ষ্য করলাম, গত দুই মাসে চট্টগ্রামে পাঁচটি মামলা হয়েছে যেখানে প্রবাসী ওয়ারিশদের জমি জালিয়াতি করে নামান্তর করা হয়েছে। এর পদ্ধতি সহজ ভুয়া পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি তৈরি করে, তারপর সেই দলিলের ভিত্তিতে সম্পত্তি বিক্রি।

হ্যাঁ, কাগজে-কলমে সব আইনি মনে হয়, কিন্তু ভুক্তভোগীরা জানতেও পারেন না যতক্ষণ না পর্যন্ত তারা নিজে ভূমি অফিসে গিয়ে খোঁজ নেন। আমি ব্যক্তিগতভাবে মনে করি, এই সমস্যা মোকাবিলায় জনগণের সচেতনতা সবচেয়ে বড় হাতিয়ার। আপনি যদি গ্রামের জমির মালিক হন, তাহলে মাসে অন্তত একবার ভূমি অফিসের ওয়েবসাইটে লগ ইন করে নিজের জমির সর্বশেষ অবস্থা দেখুন। বর্তমানে অনলাইনে খতিয়ান দেখা যায় বিনামূল্যে। আর সন্দেহ হলে স্থানীয় ভূমি কর্মকর্তার সাথে যোগাযোগ করুন।

আমি যখন দুটি মামলার তুলনা করলাম একটিতে জাল দলিল ছিল, অন্যটিতে ছিল প্রতারণামূলক হেবা দুটোর ক্ষেত্রেই ভুক্তভোগীরা ২-৩ বছর কোর্টে লড়াই করেছেন। শেষ পর্যন্ত তারা জিতলেও, খরচ হয়েছে প্রায় ৫০ হাজার টাকা প্রতিটি মামলায়। এরপরও অনেকেই হাল ছেড়ে দেন, কারণ আইনি পথ দীর্ঘ ও ক্লান্তিকর।

আপনার নামে যদি কোনো জমির দলিল থাকে, তাহলে আজই ভূমি অফিসের অনলাইন পোর্টালে গিয়ে খতিয়ানের কপি ডাউনলোড করুন। যেখানে আপনার নাম দেখবেন, সেই জমির দাগ নম্বর ও মৌজা মিলিয়ে নিন। মাত্র ১০ মিনিটের কাজ আপনার সম্পত্তি রক্ষার প্রথম ধাপ।

শেষ কথা

আমার এই বিশ্লেষণ থেকে স্পষ্ট ওয়ারিশরা সম্পত্তি থেকে বঞ্চিত হওয়ার পেছনে জরিপ ভুল, অলিখিত অপেক্ষা, নারীর অধিকার, মৌখিক লেনদেন, আর প্রতারণা এই পাঁচটি প্রধান কারণ কাজ করছে। প্রতিটি কারণই সমাধানযোগ্য, কিন্তু তার আগে প্রয়োজন নিজের জমির প্রকৃত অবস্থা সম্পর্কে সচেতন হওয়া।

আমি নিজে যেটা করি প্রতি বছর ছুটিতে আমার গ্রামের জমি দেখতে যাই। ভূমি অফিসে গিয়ে খতিয়ান আপডেট করি। আপনিও যদি একবার মাত্র এই পদ্ধতি অনুসরণ করেন, তাহলে আপনার সম্পত্তি নিয়ে ভবিষ্যতে কোনো ঝামেলা হবে না। আর দরকারে একজন আইনজীবীর সাথে নিয়মিত যোগাযোগ রাখুন এটাই সবচেয়ে বড় সুরক্ষা।

তবে শুধু ব্যক্তি পর্যায়ের সচেতনতাই যথেষ্ট নয়। সরকারি স্তরেও কিছু সংস্কার জরুরি। যেমন, ভূমি অফিসের ডাটাবেজ আধুনিকীকরণ এবং জাল দলিল প্রতিরোধে বায়োমেট্রিক স্বাক্ষর বাধ্যতামূলক করা। ইতিমধ্যে ঢাকা ও চট্টগ্রামের কিছু ভূমি অফিসে এই পদ্ধতি চালু হয়েছে, যেখানে জালিয়াতি কমেছে প্রায় ৪০ শতাংশ। কিন্তু গ্রামাঞ্চলে এখনও কাগুজে পদ্ধতি চালু আছে। সেখানে একটি জাল দলিল তৈরি করতে সময় লাগে মাত্র এক ঘণ্টা যার মূল্য মাত্র ৫০০ টাকা। অথচ সেই দলিলের মাধ্যমে কেউ হাজার হাজার টাকার জমি দখল করে নেয়।

আমার দেখা সবচেয়ে মর্মান্তিক ঘটনা ছিল একজন বিধবা মহিলার। তাঁর স্বামী মারা যাওয়ার পর জমির খতিয়ান পরিবর্তন করেননি। তিন বছর পর দেখেন, ওয়ারিশের নামে অন্য একজন মানুষ জমি ভোগ করছে। তদন্তে বের হয়, এক প্রতারক চক্র তাঁর স্বামীর মৃত্যু সনদ জাল করে নিজেদের নামে দলিল তৈরি করেছে। মহিলা থানায় মামলা করেন, কিন্তু পুলিশ তদন্তে ২ বছর লেগে যায়। শেষ পর্যন্ত আদালতে রায় তাঁর পক্ষে এলেও, তিনি ইতিমধ্যে আইনি খরচে ৮০ হাজার টাকা দিয়েছেন। এই টাকা তিনি ধার করে এনেছিলেন এখন সেই ধার শোধ করতে বাধ্য হয়েছেন জমি বেচে।

অতএব, নিজের সম্পত্তি রক্ষার জন্য সময় নষ্ট না করে আজই পদক্ষেপ নিন। আমার কাছে সবচেয়ে কার্যকর উপায় হলো প্রতি ছয় মাসে একবার ভূমি অফিসে গিয়ে নিজের খতিয়ান ও পর্চা যাচাই করা। যদি কোনো অসঙ্গতি চোখে পড়ে, তাহলে স্থানীয় ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তার কাছে লিখিত অভিযোগ দিন। এ ছাড়া, কোনো জমি কেনার আগে বিক্রেতার খতিয়ান ও দলিল দুটোই যাচাই করুন পাশাপাশি স্থানীয় মৌজা ম্যাপের সাথে মিলিয়ে দেখুন। আর যদি কখনো ওয়ারিশি সম্পত্তি ভাগ করতে হয়, তাহলে অবশ্যই একজন আইনজীবীর তত্ত্বাবধানে সম্পন্ন করুন। ভুলে গেলে চলবে না একটি ভুল স্ট্যাম্প বা অসম্পূর্ণ কাগজ পত্র আপনার প্রজন্মের সম্পত্তি হাতছাড়া করে দিতে পারে।

🔥 Recommended For You

মোবাইল দিয়ে ই-নামজারি আবেদন করার সহজ নিয়ম

নামজারি ডিসিআর (DCR) কাটতে কত দিন সময় লাগে?