বাংলাদেশে জমি কেনার সময় শুধু জমির দাম জানলেই মোট বাজেট বোঝা যায় না। দলিল রেজিস্ট্রি করতে রেজিস্ট্রেশন ফি, স্ট্যাম্প শুল্ক, স্থানীয় সরকার কর, উৎসে কর এবং কিছু আনুষঙ্গিক ব্যয় যোগ হয়। আবার জমি কোন এলাকায়, কত শতক, কোন শ্রেণির এবং জমির সঙ্গে ভবন আছে কি না এসবের ওপরও চূড়ান্ত অঙ্ক বদলে যায়।
এই লেখার হিসাব মূলত সাফ-কবালা বা সাধারণ বিক্রয় দলিলকে কেন্দ্র করে দেওয়া হয়েছে। তথ্যগুলো জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের ২০২৬ সালের সংশোধিত উৎসে কর বিধিমালা, নিবন্ধন অধিদপ্তরের প্রকাশিত ফি ও করের তালিকা, প্রচলিত স্ট্যাম্প শুল্কের হার এবং ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্ধারিত ভূমিসেবা ফির ভিত্তিতে সাজানো হয়েছে। জমির অবস্থান, শ্রেণি ও প্রকৃতি অনুযায়ী করের পরিমাণ ভিন্ন হতে পারে, তাই সব এলাকার জন্য একই শতাংশ ধরে চূড়ান্ত বাজেট করা উচিত নয়।
হিসাব সহজ করতে খরচকে দুই ভাগে দেখা যায়। প্রথম ভাগে থাকে দলিল নিবন্ধনের সাধারণ সরকারি ব্যয়। দ্বিতীয় ভাগে থাকে সম্পত্তি হস্তান্তরের উৎসে কর, যা প্রযোজ্য বিধান অনুযায়ী হস্তান্তরকারী বা বিক্রেতার পরিশোধের সঙ্গে সম্পর্কিত। তবে দুই পক্ষের চুক্তি অনুযায়ী ক্রেতা এই অর্থ বহন করলে ক্রেতার মোট নগদ ব্যয়ও সেই অনুযায়ী বাড়বে।
জমি রেজিস্ট্রির প্রধান সরকারি খরচ
সাধারণ সাফ-কবালা দলিলে রেজিস্ট্রেশন ফি সাধারণত দলিল মূল্যের ১ শতাংশ এবং স্ট্যাম্প শুল্ক ১.৫ শতাংশ। স্থানীয় সরকার কর প্রযোজ্য এলাকা অনুযায়ী সাধারণত ২ শতাংশ বা ৩ শতাংশ হতে পারে। সে হিসাবে এই তিনটি খাত মিলিয়ে প্রায় ৪.৫ শতাংশ বা ৫.৫ শতাংশ দাঁড়াতে পারে। সম্পত্তি হস্তান্তরের উৎসে কর এবং অন্যান্য প্রযোজ্য ফি এই হিসাবের বাইরে থাকবে।
| খরচের খাত | সাধারণ হার | কী মনে রাখবেন |
|---|---|---|
| রেজিস্ট্রেশন ফি | ১% | দলিল মূল্যের ওপর |
| স্ট্যাম্প শুল্ক | ১.৫% | সর্বোচ্চ ২ কোটি টাকা |
| স্থানীয় সরকার কর | সাধারণত ২% বা ৩% | এলাকাভেদে পরিবর্তিত |
| উৎসে কর | ২%, ৩% বা ৫% অথবা নির্ধারিত ন্যূনতম অঙ্ক | এলাকা, জমির শ্রেণি ও শতকের ওপর নির্ভরশীল |
দ্রষ্টব্য: উপরোক্ত হারগুলো সাধারণ ধারণার জন্য দেওয়া হয়েছে; নির্দিষ্ট দলিলের ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট এলাকার বর্তমান সরকারি হার যাচাই করতে হবে।
উৎসে করের হিসাব কেন আলাদা?
২০২৬ সালের সংশোধিত উৎসে কর বিধিমালায় সম্পত্তির অবস্থান ও শ্রেণি অনুযায়ী দলিলে উল্লেখিত ভূমির মূল্যের নির্ধারিত শতাংশ অথবা প্রতি শতকের জন্য নির্ধারিত ন্যূনতম করের মধ্যে যে অঙ্ক বেশি, সেটি প্রযোজ্য হতে পারে। ফলে শুধু দলিল মূল্যকে ২ শতাংশ, ৩ শতাংশ বা ৫ শতাংশ দিয়ে গুণ করলেই সব সম্পত্তির সঠিক উৎসে কর পাওয়া যাবে না। নিবন্ধনের ক্ষেত্রে হস্তান্তরকারীকে প্রযোজ্য উৎসে কর পরিশোধের প্রমাণ জমা দিতে হয়।
সারণি-১ এর অন্তর্ভুক্ত নয় এমন পৌরসভা এলাকার জমিতে দলিলে উল্লেখিত ভূমির মূল্যের ২ শতাংশ অথবা প্রতি শতকে ১০,০০০ টাকা, যেটি বেশি, উৎসে কর হিসেবে প্রযোজ্য হতে পারে। অন্যদিকে সারণি-১ ও সংশ্লিষ্ট পৌরসভা এলাকার বাইরে থাকা উপজেলার জমিতে দলিল মূল্যের ২ শতাংশ অথবা প্রতি শতকে ৫০০ টাকা, যেটি বেশি, প্রযোজ্য হতে পারে। বড় শহরের নির্ধারিত মৌজায় শতাংশের হার ও প্রতি শতকের ন্যূনতম কর এর চেয়ে অনেক বেশি হতে পারে।
ঢাকা ও বড় শহরের জমিতে উৎসে কর
ঢাকা জেলার গুলশান, বনানী, মতিঝিল ও তেজগাঁও থানার অন্তর্ভুক্ত নির্ধারিত মৌজায় জমির শ্রেণিভেদে দলিলে উল্লেখিত ভূমির মূল্যের ৫ শতাংশ অথবা প্রতি শতকে নির্ধারিত ন্যূনতম করের মধ্যে যে অঙ্ক বেশি, সেটি প্রযোজ্য হয়। বর্তমান সারণিতে শ্রেণিভেদে এই ন্যূনতম অঙ্ক প্রতি শতকে ৩ লাখ থেকে ৯ লাখ টাকা পর্যন্ত রয়েছে। ধানমন্ডি, ওয়ারী, শাহবাগ, রমনা, পল্টন, নিউমার্কেট ও সংশ্লিষ্ট আরও কিছু এলাকার জন্যও ৫ শতাংশের পাশাপাশি পৃথক প্রতি-শতক ন্যূনতম কর নির্ধারিত রয়েছে।
চট্টগ্রাম, গাজীপুর, নারায়ণগঞ্জ এবং ঢাকার আরও কিছু এলাকার জন্য ৩ শতাংশ হারের পাশাপাশি জমির শ্রেণিভিত্তিক প্রতি-শতক ন্যূনতম কর নির্ধারিত রয়েছে। সারণিতে অন্তর্ভুক্ত কিছু সিটি করপোরেশন, উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের আওতাভুক্ত এলাকা ও জেলা সদরের পৌরসভার ক্ষেত্রেও ৩ শতাংশ অথবা শ্রেণিভেদে নির্ধারিত প্রতি-শতক অঙ্কের মধ্যে যেটি বেশি, সেটি প্রযোজ্য হতে পারে। তাই হিসাবের আগে থানা, মৌজা এবং জমির শ্রেণি সঠিকভাবে মিলিয়ে দেখা প্রয়োজন।
ক্রেতা ও বিক্রেতার খরচ আলাদা করে ধরুন
জমি কেনার বাজেট তৈরির সময় রেজিস্ট্রেশন ফি, স্ট্যাম্প শুল্ক ও স্থানীয় সরকার কর সাধারণত ক্রেতার সম্ভাব্য ব্যয়ের মধ্যে ধরা হয়। অন্যদিকে আয়কর আইন ও উৎসে কর বিধিমালা অনুযায়ী সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য উৎসে কর পরিশোধের দায়িত্ব হস্তান্তরকারীর সঙ্গে সম্পর্কিত এবং নিবন্ধনের সময় তার পরিশোধের প্রমাণ প্রয়োজন হয়। লেনদেনের চুক্তিতে কোনো পক্ষ অতিরিক্ত ব্যয় বহন করার বিষয়ে সম্মত হলে সেটি লিখিতভাবে পরিষ্কার রাখা উচিত।
৩০ লাখ টাকার জমির একটি হিসাব
উদাহরণ হিসেবে ধরা যাক, সারণি-১ ও পৌরসভা এলাকার বাইরে একটি সাধারণ উপজেলায় ৫ শতক জমির দলিল মূল্য ৩০ লাখ টাকা এবং জমিতে কোনো ভবন বা স্থাপনা নেই। রেজিস্ট্রেশন ফি ১ শতাংশ ধরে ৩০,০০০ টাকা, স্ট্যাম্প শুল্ক ১.৫ শতাংশ ধরে ৪৫,০০০ টাকা এবং স্থানীয় সরকার কর ৩ শতাংশ প্রযোজ্য হলে ৯০,০০০ টাকা হবে। এই তিনটি খাতের উদাহরণভিত্তিক মোট ব্যয় দাঁড়ায় ১,৬৫,০০০ টাকা।
এলাকাটি সারণি-১ ও পৌরসভা এলাকার বাইরে সাধারণ উপজেলার অন্তর্ভুক্ত হলে উৎসে করের উদাহরণ হবে ৩০ লাখ টাকার ২ শতাংশ, অর্থাৎ ৬০,০০০ টাকা, অথবা ৫ শতকের জন্য প্রতি শতকে ৫০০ টাকা হিসাবে ২,৫০০ টাকা; এই দুই অঙ্কের মধ্যে বেশি হওয়ায় এখানে উৎসে কর দাঁড়াবে ৬০,০০০ টাকা। চুক্তি অনুযায়ী ক্রেতা এই অর্থও বহন করলে উদাহরণটিতে প্রধান সরকারি খাতে তার মোট নগদ প্রয়োজন প্রায় ২,২৫,০০০ টাকা হতে পারে। দলিল প্রস্তুতকারী বা অন্য পেশাজীবীর পারিশ্রমিক, নকল, মাপজোক এবং পরবর্তী নামজারির খরচ এতে অন্তর্ভুক্ত নয়।
জমির সঙ্গে বাড়ি বা স্থাপনা থাকলে
নিবন্ধিত জমির সঙ্গে বাড়ি, ফ্ল্যাট, অ্যাপার্টমেন্ট, স্থাপনা বা ফ্লোর স্পেস থাকলে ভূমির উৎসে করের পাশাপাশি স্থাপনার জন্যও অতিরিক্ত উৎসে কর প্রযোজ্য হতে পারে। ২০২৬ সালের বিধিমালায় নির্ধারিত এলাকার ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটারে ৮০০ টাকা অথবা স্থাপনার দলিলে উল্লেখিত মূল্যের ৮ শতাংশের মধ্যে বেশি অঙ্ক প্রযোজ্য হতে পারে। অন্য শ্রেণিতে প্রতি বর্গমিটারে ৫০০ টাকা অথবা দলিল মূল্যের ৬ শতাংশ এবং অন্যান্য ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটারে ৩০০ টাকা অথবা দলিল মূল্যের ৬ শতাংশের মধ্যে বেশি অঙ্ক প্রযোজ্য হতে পারে। তাই বাড়ি বা স্থাপনাসহ সম্পত্তির পূর্ণ হিসাব শুধু জমির শতক দিয়ে করা উচিত নয়।
বিবিধ ফি ও পেশাজীবীর পারিশ্রমিক
মূল শতাংশভিত্তিক খরচের বাইরে ই-ফি, হলফনামার স্ট্যাম্প, নকল বা পৃষ্ঠাভিত্তিক নির্ধারিত ফিসহ আরও কিছু সরকারি আনুষঙ্গিক ব্যয় থাকতে পারে। অন্যদিকে দলিল লেখক, আইনজীবী, সার্ভেয়ার বা অন্য কোনো পেশাজীবীর পারিশ্রমিক সরকারি রেজিস্ট্রেশন ফি নয়। তাই চূড়ান্ত হিসাব নেওয়ার সময় সরকারি ফি ও ব্যক্তিগত সেবার পারিশ্রমিক আলাদা করে জানা ভালো।
রেজিস্ট্রির পর নামজারির খরচ
নামজারি দলিল রেজিস্ট্রেশনের অংশ নয়; এটি রেজিস্ট্রেশনের পর প্রয়োজন হতে পারে এমন পৃথক ভূমিসেবা। ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রকাশিত বর্তমান ফি অনুযায়ী মিউটেশন বা নামজারির আবেদন কোর্ট ফি ২০ টাকা, নোটিশ জারি ফি ৫০ টাকা এবং ডিসিআর ফি ১,১০০ টাকা। সে হিসাবে সাধারণ সরকারি ফি মোট ১,১৭০ টাকা। খতিয়ান, সার্টিফাইড কপি ও মৌজা ম্যাপের জন্য পৃথক নির্ধারিত ফি রয়েছে।
পিএসআর ও কাগজপত্র আগে যাচাই করুন
সিটি করপোরেশন, পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার আওতাভুক্ত ভূমি, স্থাপনা, বাড়ি, ফ্ল্যাট, অ্যাপার্টমেন্ট বা ফ্লোর স্পেসের প্রযোজ্য হস্তান্তর নিবন্ধনের ক্ষেত্রে দাতা ও গ্রহীতা উভয়ের রিটার্ন দাখিলের প্রমাণ বা পিএসআর প্রয়োজন হয়। পাশাপাশি সর্বশেষ খতিয়ান, মালিকানার ধারাবাহিকতা, ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য এবং পরিচয়সংক্রান্ত প্রয়োজনীয় কাগজপত্র আগেই যাচাই করা উচিত। প্রয়োজনীয় নথি অসম্পূর্ণ থাকলে নিবন্ধন প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে বিলম্ব হতে পারে।
সঠিক খরচ বের করার ৭ ধাপ
চূড়ান্ত হিসাবের আগে সম্পত্তির পরিচয় ও করের শ্রেণি নিশ্চিত করুন। ব্যবহারিকভাবে নিচের তথ্যগুলো একসঙ্গে নিয়ে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যাচাই করলে ভুল কম হয়।
- জেলা, উপজেলা বা থানা এবং সঠিক মৌজা নিশ্চিত করুন।
- এলাকাটি সিটি করপোরেশন, পৌরসভা নাকি পৌরসভার বাইরে তা দেখুন।
- দলিলের ধরন সাফ-কবালা কি না নিশ্চিত করুন।
- জমির শতক ও প্রস্তাবিত দলিল মূল্য লিখে নিন।
- উৎসে করের শতাংশ ও প্রতি-শতক ন্যূনতম অঙ্ক তুলনা করুন।
- স্থাপনা থাকলে বর্গমিটার ও মূল্য আলাদাভাবে ধরুন।
- পরিশোধের আগে সংশ্লিষ্ট সরকারি উৎস থেকে বর্তমান হার যাচাই করুন এবং এ-চালানসহ সব সরকারি রশিদ সংরক্ষণ করুন।
সাধারণ প্রশ্নোত্তর
নিচের উত্তরগুলো সাধারণ সাফ-কবালা দলিল ধরে দেওয়া হয়েছে। নির্দিষ্ট জমির ক্ষেত্রে স্থানীয় শ্রেণি ও বর্তমান সরকারি হার যাচাই করা প্রয়োজন।
১. ১০ লাখ টাকার জমি রেজিস্ট্রি করতে মোট কত টাকা লাগবে?
শুধু ১০ লাখ টাকার দলিল মূল্য জানলে চূড়ান্ত রেজিস্ট্রেশন ব্যয় নির্ধারণ করা যায় না। রেজিস্ট্রেশন ফি ও স্ট্যাম্প শুল্কের সঙ্গে স্থানীয় সরকার কর, প্রযোজ্য উৎসে কর এবং আনুষঙ্গিক সরকারি ফি যোগ হতে পারে। উৎসে কর নির্ধারণে জমির অবস্থান, শ্রেণি ও শতকের পরিমাণও বিবেচনায় আসে।
২. সিটি করপোরেশন এলাকায় সাধারণ সরকারি খরচ কত শতাংশ?
কোনো এলাকায় স্থানীয় সরকার কর ২ শতাংশ প্রযোজ্য হলে ১ শতাংশ রেজিস্ট্রেশন ফি ও ১.৫ শতাংশ স্ট্যাম্প শুল্কসহ এই তিনটি খাত মিলিয়ে প্রায় ৪.৫ শতাংশ হয়। তবে সম্পত্তির অবস্থান ও শ্রেণি অনুযায়ী উৎসে কর এবং অন্যান্য প্রযোজ্য ফি আলাদাভাবে যোগ হতে পারে।
৩. ইউনিয়ন বা সাধারণ উপজেলা এলাকায় কি খরচ কম?
পৌরসভার বাইরে অনেক উপজেলায় উৎসে করের প্রতি-শতক ন্যূনতম অঙ্ক বড় শহরের তুলনায় কম। তবে স্থানীয় সরকার কর ও অন্যান্য প্রযোজ্য ব্যয়ের কারণে শুধু গ্রাম বা উপজেলা এলাকা বলেই মোট রেজিস্ট্রেশন খরচ কম হবে এমন সিদ্ধান্ত দেওয়া ঠিক নয়।
৪. উৎসে কর ক্রেতা নাকি বিক্রেতা পরিশোধ করেন?
প্রযোজ্য আয়কর বিধান অনুযায়ী সম্পত্তি হস্তান্তরের উৎসে কর হস্তান্তরকারী বা বিক্রেতার পরিশোধের সঙ্গে সম্পর্কিত এবং নিবন্ধনের সময় কর পরিশোধের প্রমাণ প্রয়োজন হয়। লেনদেনের চুক্তিতে খরচ বহনের বিষয়ে ভিন্ন সমঝোতা থাকলে তা আগে থেকেই লিখিতভাবে পরিষ্কার রাখা উচিত।
৫. দলিল মূল্য কম লিখলে কি রেজিস্ট্রি খরচ কমে?
দলিলের মূল্য প্রযোজ্য আইন ও সরকারি মূল্যায়ন বিধি অনুসারে নির্ধারণ করা উচিত। উৎসে করের ক্ষেত্রে অনেক এলাকায় প্রতি-শতক ন্যূনতম করও রয়েছে। তাই কেবল রেজিস্ট্রেশন খরচ কমানোর উদ্দেশ্যে অস্বাভাবিকভাবে কম মূল্য দেখানোর ওপর নির্ভর করা উচিত নয়।
৬. জমির সঙ্গে পুরোনো বাড়ি থাকলেও কি অতিরিক্ত কর আসতে পারে?
হ্যাঁ। নিবন্ধিত বাড়ি বা অন্য স্থাপনা থাকলে তার ক্ষেত্রফল ও দলিলমূল্য ধরে অতিরিক্ত উৎসে কর গণনা হতে পারে, তাই শুধু জমির দাম ও শতক ধরে পূর্ণ হিসাব করা উচিত নয়।
৭. নামজারির ১,১৭০ টাকা কি রেজিস্ট্রেশন খরচের অংশ?
না। নামজারি বা মিউটেশন দলিল রেজিস্ট্রেশনের পরের পৃথক ভূমিসেবা। ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রকাশিত বর্তমান ফি অনুযায়ী ২০ টাকা আবেদন কোর্ট ফি, ৫০ টাকা নোটিশ জারি ফি এবং ১,১০০ টাকা ডিসিআর ফি মিলিয়ে মোট ১,১৭০ টাকা।
৮. জমি রেজিস্ট্রিতে পিএসআর কার প্রয়োজন?
সিটি করপোরেশন, পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার আওতাভুক্ত প্রযোজ্য সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে দাতা ও গ্রহীতা উভয়ের রিটার্ন দাখিলের প্রমাণ বা পিএসআর প্রয়োজন হয়। তাই নিবন্ধনের আগে উভয় পক্ষের প্রয়োজনীয় করসংক্রান্ত নথি প্রস্তুত রাখা উচিত।
৯. দলিল লেখক বা আইনজীবীর ফি কি সরকারি রেজিস্ট্রেশন ফির অংশ?
না। দলিল প্রস্তুত, কাগজ যাচাই, পরামর্শ বা মাপজোকের জন্য পেশাজীবীর আলাদা পারিশ্রমিক হতে পারে, তাই কাজের আগে সেবা ও পারিশ্রমিকের তালিকা জেনে নেওয়া ভালো।
১০. রেজিস্ট্রির চূড়ান্ত খরচ সবচেয়ে নির্ভুলভাবে কীভাবে নিশ্চিত করব?
জেলা, উপজেলা বা থানা, মৌজা, জমির শ্রেণি, জমির পরিমাণ, দলিল মূল্য, দলিলের ধরন এবং কোনো স্থাপনা থাকলে তার তথ্য একসঙ্গে নিয়ে হিসাব করুন। চূড়ান্ত পরিশোধের আগে উৎসে করের জন্য জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের সর্বশেষ বিধিমালা এবং রেজিস্ট্রেশনসংক্রান্ত অন্যান্য ফির জন্য নিবন্ধন অধিদপ্তরের প্রকাশিত তথ্য সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের সঙ্গে মিলিয়ে নিন।
উপসংহার
জমি রেজিস্ট্রি করার সম্ভাব্য মোট খরচ জানতে একটি নির্দিষ্ট শতাংশের ওপর নির্ভর না করে প্রতিটি খাত আলাদাভাবে হিসাব করা উচিত। রেজিস্ট্রেশন ফি, স্ট্যাম্প শুল্ক ও স্থানীয় সরকার করের পাশাপাশি সম্পত্তির অবস্থান, মৌজা, জমির শ্রেণি ও পরিমাণ অনুযায়ী উৎসে কর এবং প্রয়োজনীয় আনুষঙ্গিক ব্যয় যোগ করতে হবে। জমির সঙ্গে ভবন বা অন্য স্থাপনা থাকলে তার জন্য প্রযোজ্য করও আলাদাভাবে হিসাব করা প্রয়োজন। চূড়ান্ত লেনদেনের আগে সংশ্লিষ্ট সরকারি উৎস এবং সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে হালনাগাদ হার যাচাই করলে বাজেট আরও নির্ভুল হবে।
তথ্য যাচাই ও হালনাগাদ
এই লেখা সরকারি তথ্যের ভিত্তিতে পর্যালোচনা করা হয়েছে। সম্পত্তি হস্তান্তরের উৎসে করের ক্ষেত্রে জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের সংশোধিত উৎসে কর বিধিমালা, রেজিস্ট্রেশনসংক্রান্ত ফি ও করের ক্ষেত্রে নিবন্ধন অধিদপ্তরের প্রকাশিত তথ্য এবং নামজারির ফির ক্ষেত্রে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভূমিসেবা ফির তালিকা অনুসরণ করা হয়েছে। আইন, বিধি ও সরকারি ফি পরিবর্তন হতে পারে, তাই প্রকৃত দলিল নিবন্ধনের আগে সংশ্লিষ্ট সরকারি দপ্তরের সর্বশেষ তথ্য যাচাই করুন।
