রাস্তা প্রশস্তকরণ, নতুন মহাসড়ক, সেতুর সংযোগ সড়ক বা বাইপাস নির্মাণে রাস্তার পাশের ব্যক্তিমালিকানাধীন জমির একটি অংশ বা পুরো অংশ অধিগ্রহণ হতে পারে। তখন মালিকের প্রধান প্রশ্ন থাকে কত টাকা ক্ষতিপূরণ পাওয়া যাবে, বাজারদর কীভাবে নির্ধারণ হবে এবং জমির পাশাপাশি ঘর, গাছ, ফসল বা ব্যবসায়িক ক্ষতিও ধরা হবে কি না।
বাংলাদেশে এ বিষয়ে প্রধান আইন হলো স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭। এই আইনের ধারা ৯ অনুযায়ী সরকারি প্রয়োজনে ভূমি অধিগ্রহণের ক্ষেত্রে আইন অনুযায়ী নির্ধারিত বাজারমূল্যের উপর অতিরিক্ত ২০০ শতাংশ ক্ষতিপূরণের বিধান রয়েছে। উদাহরণ হিসেবে, আইন অনুযায়ী কোনো জমির বাজারমূল্য ১০ লাখ টাকা নির্ধারিত হলে জমির বাজারমূল্যসংক্রান্ত ক্ষতিপূরণ ৩০ লাখ টাকা হতে পারে। তবে মোট প্রাপ্য অর্থ জমির মূল্য ছাড়াও অধিগ্রহণের ধরন, স্বার্থের অংশ, প্রযোজ্য অন্যান্য ক্ষতি এবং আইনগত কর্তনের উপর নির্ভর করতে পারে।
রাস্তার পাশের জমির ক্ষেত্রে আংশিক অধিগ্রহণ বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ। জমির সামনের অংশ অধিগ্রহণের ফলে অবশিষ্ট জমি অন্য সম্পত্তি থেকে বিচ্ছিন্ন হলে অথবা অবশিষ্ট সম্পত্তি, ব্যবহার কিংবা উপার্জনের উপর ক্ষতিকর প্রভাব পড়লে আইন অনুযায়ী সেই ক্ষতিও বিবেচিত হতে পারে। তাই শুধু কত শতক জমি অধিগ্রহণ হয়েছে, সেটি দেখে সম্ভাব্য ক্ষতিপূরণ নির্ধারণ করা যথেষ্ট নয়।
রাস্তার পাশের জমি অধিগ্রহণ বলতে কী বোঝায়?
রাস্তার জন্য জমি প্রয়োজন হলেই তা সঙ্গে সঙ্গে সরকারের হয়ে যায় না। সাধারণত জেলা প্রশাসনের মাধ্যমে আইনগত অধিগ্রহণ প্রক্রিয়া সম্পন্ন হয়। সড়ক ও জনপথ অধিদপ্তরসহ সরকারি সংস্থা জমির প্রস্তাব দিতে পারে, আর নোটিশ, মালিকানা যাচাই, রোয়েদাদ ও ক্ষতিপূরণ পরিচালনা করে জেলা প্রশাসনের ভূমি অধিগ্রহণ শাখা। তাই রাস্তার পাশে জমি থাকা এবং জমি অধিগৃহীত হওয়া এক বিষয় নয়; নিজের জমি অধিগ্রহণের আওতায় এসেছে কি না জানতে সংশ্লিষ্ট নোটিশে জমির বিবরণ এবং অধিগ্রহণ কার্যক্রমের নথি যাচাই করা উচিত।
ক্ষতিপূরণের বাজারমূল্য কীভাবে নির্ধারিত হয়?
আইনের ধারা ৯ অনুযায়ী ধারা ৪-এর নোটিশ জারির সময়কার বাজারমূল্য ক্ষতিপূরণ নির্ধারণে বিবেচিত হয়। বাজারমূল্য নির্ধারণের সময় সংশ্লিষ্ট সম্পত্তির পারিপার্শ্বিক এলাকার সমশ্রেণির এবং সমান সুবিধাযুক্ত সম্পত্তির নোটিশ জারির আগের ১২ মাসের গড় মূল্য নির্ধারিত নিয়মে হিসাব করার বিধান রয়েছে। ফলে শুধু বর্তমানে প্রচলিত বা মালিকের দাবি করা বিক্রয়মূল্যকে ক্ষতিপূরণের চূড়ান্ত ভিত্তি হিসেবে ধরা হয় না।
একই মৌজার সব জমি একই শ্রেণি বা সমান সুবিধাযুক্ত নাও হতে পারে। তাই রোয়েদাদ পাওয়ার পর বাজারমূল্য নির্ধারণে কোন ধরনের তুলনাযোগ্য সম্পত্তির তথ্য বিবেচনা করা হয়েছে এবং নিজের জমির শ্রেণি ও বিবরণ সঠিক আছে কি না, তা যাচাই করা গুরুত্বপূর্ণ।
২০০ শতাংশ অতিরিক্ত ক্ষতিপূরণের অর্থ কী?
সরকারি প্রয়োজনে ভূমি অধিগ্রহণের ক্ষেত্রে আইনে নির্ধারিত বাজারমূল্যের উপর অতিরিক্ত ২০০ শতাংশ ক্ষতিপূরণের বিধান রয়েছে। অর্থাৎ বাজারমূল্য ১০ লাখ টাকা নির্ধারিত হলে এর সঙ্গে অতিরিক্ত ২০ লাখ টাকা যোগ হয়ে বাজারমূল্যসংক্রান্ত ক্ষতিপূরণ ৩০ লাখ টাকা হতে পারে। অন্যদিকে বেসরকারি কোনো প্রতিষ্ঠানের জন্য ভূমি অধিগ্রহণের ক্ষেত্রে আইনে বাজারমূল্যের উপর অতিরিক্ত ৩০০ শতাংশ ক্ষতিপূরণের বিধান রয়েছে।
জমি ছাড়াও আর কোন ক্ষতি বিবেচিত হতে পারে?
আইনে যৌথ তালিকা প্রস্তুতের সময় থাকা ফসল বা গাছের ক্ষতি, অধিগ্রহণের কারণে অন্য সম্পত্তি থেকে জমি বিচ্ছিন্ন হওয়ার ক্ষতি, অন্যান্য স্থাবর বা অস্থাবর সম্পত্তি কিংবা উপার্জনের উপর ক্ষতিকর প্রভাব এবং আবাসস্থল বা ব্যবসাকেন্দ্র স্থানান্তরের যুক্তিসঙ্গত ব্যয় বিবেচনার বিধান রয়েছে। ধারা ৯-এর এসব নির্দিষ্ট ক্ষতির ক্ষেত্রেও অতিরিক্ত ১০০ শতাংশ ক্ষতিপূরণের বিধান রয়েছে। কোন ক্ষতি কতটা প্রযোজ্য হবে, তা সংশ্লিষ্ট তথ্য, যৌথ তালিকা ও কর্তৃপক্ষের মূল্যায়নের উপর নির্ভর করবে।
উদাহরণ হিসেবে, ২০ শতকের সামনের ৫ শতক নেওয়ার পর যদি বাকি জমিতে গাড়ি ঢোকার পথ না থাকে বা দোকানের কার্যকারিতা নষ্ট হয়, শুধু ৫ শতকের মূল্য দিয়ে পুরো ক্ষতি বোঝা যায় না। এ ধরনের ক্ষতি থাকলে সংশ্লিষ্ট তথ্য ও প্রমাণসহ বিষয়টি লিখিত দাবিতে উল্লেখ করা উচিত।
নোটিশ পাওয়ার পর কী করবেন?
ধারা ৪-এর নোটিশ পাওয়ার পর দাগ নম্বর, খতিয়ান, জমির বিবরণ এবং প্রস্তাবিত অধিগ্রহণের পরিমাণ যাচাই করুন। অধিগ্রহণের বিরুদ্ধে আপত্তি থাকলে স্বার্থসংশ্লিষ্ট ব্যক্তি নোটিশ জারির ১৫ কার্যদিবসের মধ্যে জেলা প্রশাসকের কাছে আপত্তি দাখিল করতে পারেন। পরবর্তী ধারা ৭-এর নোটিশে সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিকে সম্পত্তিতে নিজের দাবি এবং ক্ষতিপূরণে স্বত্বের অংশ সম্পর্কে তথ্য দিতে বলা হয়। তাই নোটিশে উল্লেখিত সময়সীমা ও নির্দেশনা গুরুত্ব দিয়ে অনুসরণ করা উচিত।
ক্ষতিপূরণের টাকা তুলতে সাধারণত কী কাগজ লাগে?
ক্ষতিপূরণের অর্থ গ্রহণের জন্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জেলা ও মামলার ধরন অনুযায়ী কিছুটা ভিন্ন হতে পারে। জেলা প্রশাসনের প্রকাশিত সেবা তথ্যে সাধারণত আবেদনপত্র, মালিকানাসংক্রান্ত দলিল, খতিয়ান, নামজারির কাগজ, হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা, জাতীয় পরিচয়পত্র, ছবি এবং প্রযোজ্য ক্ষেত্রে ওয়ারিশ সনদসহ সহায়ক নথি চাওয়া হয়। তাই আবেদন করার আগে সংশ্লিষ্ট জেলা প্রশাসকের ভূমি অধিগ্রহণ শাখার বর্তমান কাগজপত্রের তালিকা মিলিয়ে নেওয়া উচিত।
রোয়েদাদের টাকা কম মনে হলে কী করা যায়?
জেলা প্রশাসকের নির্ধারিত রোয়েদাদে সম্মত না হলে স্বার্থসংশ্লিষ্ট ব্যক্তি ধারা ৩০ অনুযায়ী রোয়েদাদের নোটিশ জারির ৪৫ কার্যদিবসের মধ্যে আরবিট্রেটরের কাছে সংশোধনের আবেদন করতে পারেন। আবেদনে আপত্তির কারণ উল্লেখ করতে হয় এবং জেলা প্রশাসক ও প্রত্যাশী ব্যক্তি বা সংস্থাকে পক্ষভুক্ত করার বিধান রয়েছে। আইনের ধারা ৩৩ অনুযায়ী আরবিট্রেটর জেলা প্রশাসকের রোয়েদাদে উল্লেখিত অঙ্কের ১০ শতাংশের বেশি অতিরিক্ত ক্ষতিপূরণ কোনো মালিকের জন্য নির্ধারণ করতে পারেন না। একই সঙ্গে মনে রাখতে হবে, ক্ষতিপূরণের পরিমাণের বিষয়ে আপত্তি ছাড়া অর্থ গ্রহণ করলে ধারা ৩০ অনুযায়ী আবেদন করার যোগ্যতা থাকে না।
ক্ষতিপূরণ পেতে কত সময় লাগতে পারে?
রোয়েদাদ প্রস্তুতের তারিখ থেকে সাত কার্যদিবসের মধ্যে স্বার্থসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিকে রোয়েদাদের নোটিশ দেওয়ার এবং প্রত্যাশী ব্যক্তি বা সংস্থাকে ক্ষতিপূরণের প্রাক্কলন পাঠানোর বিধান রয়েছে। প্রাক্কলন পাওয়ার ১২০ কার্যদিবসের মধ্যে প্রত্যাশী ব্যক্তি বা সংস্থাকে অর্থ জেলা প্রশাসকের কাছে জমা দিতে হয়। সেই অর্থ জমা হওয়ার পর আইনগত শর্ত সাপেক্ষে জেলা প্রশাসক অনধিক ৬০ কার্যদিবসের মধ্যে ক্ষতিপূরণ দেওয়ার বিধান রয়েছে। তবে মালিকানা বিরোধ, দাবিদার নির্ধারণ বা প্রয়োজনীয় নথির সমস্যা থাকলে প্রক্রিয়া জটিল হতে পারে।
ক্ষতিপূরণের অর্থে কর কাটা হতে পারে কি?
আয়কর আইন, ২০২৩-এর ধারা ১১১ অনুযায়ী স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ দেওয়ার সময় উৎসে কর কর্তনের বিধান রয়েছে। সম্পত্তি সিটি কর্পোরেশন, পৌরসভা বা ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকায় হলে ক্ষতিপূরণ হিসেবে প্রাপ্ত মোট অর্থের ৬ শতাংশ এবং এসব এলাকার বাইরে হলে ৩ শতাংশ হারে কর কর্তনের বিধান রয়েছে। করসংক্রান্ত অন্যান্য শর্ত ব্যক্তিভেদে প্রযোজ্য হতে পারে, তাই অর্থ গ্রহণের সময় কার্যকর বিধান সংশ্লিষ্ট দপ্তর বা যোগ্য কর-পেশাজীবীর মাধ্যমে যাচাই করা ভালো।
যে ভুলগুলো এড়িয়ে চলা জরুরি
সাধারণ ভুলের মধ্যে রয়েছে প্রচলিত বাজারদর ধরে আগেই ক্ষতিপূরণের অঙ্ক নিশ্চিত ধরে নেওয়া, যৌথ তালিকায় ঘর, গাছ, ফসল বা অন্যান্য স্থাপনার তথ্য ঠিকভাবে এসেছে কি না যাচাই না করা, মালিকানার কাগজ হালনাগাদ না রাখা এবং আইনগত সময়সীমা উপেক্ষা করা। কোনো অননুমোদিত মধ্যস্থতাকারীর কথার উপর নির্ভর না করে প্রয়োজনীয় নথি নিয়ে সরাসরি সংশ্লিষ্ট ভূমি অধিগ্রহণ শাখা থেকে তথ্য যাচাই করা নিরাপদ।
নিজের দাবি শক্ত করতে করণীয়
নোটিশ পাওয়ার পর নোটিশের কপি, দলিল, খতিয়ান, নামজারির কাগজ, ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা, প্রাসঙ্গিক মানচিত্র এবং যৌথ তালিকার কপি গুছিয়ে রাখুন। জমিতে ঘর, দোকান, গাছ, ফসল বা অন্য স্থাপনা থাকলে যৌথ তালিকায় সেগুলোর তথ্য সঠিকভাবে অন্তর্ভুক্ত হয়েছে কি না যাচাই করুন। আংশিক অধিগ্রহণে অবশিষ্ট জমি বা উপার্জনের উপর ক্ষতিকর প্রভাব পড়লে সংশ্লিষ্ট তথ্য ও সহায়ক প্রমাণ লিখিত দাবির সঙ্গে উপস্থাপন করুন।
আরও পড়ুনঃ পুকুর বা জলাশয়ের জমির মালিকানা নির্ধারণ
প্রশ্ন ও উত্তর
১. রাস্তার পাশে জমি থাকলেই কি সরকার অধিগ্রহণ করতে পারবে?
শুধু রাস্তার পাশে জমি থাকলেই তা অধিগৃহীত হয় না। জনপ্রয়োজন বা জনস্বার্থে প্রয়োজন হলে আইনগত প্রক্রিয়ায় নির্দিষ্ট জমির জন্য নোটিশ দিতে হয়। তাই রাস্তা বড় হবে এমন খবর শুনে জমি গেছে ধরে না নিয়ে সরকারি নোটিশ ও এলএ কেস যাচাই করুন।
২. সরকারি রাস্তার জন্য জমি গেলে কি তিন গুণ টাকা পাওয়া যায়?
আইনে সরকারি প্রয়োজনে ভূমি অধিগ্রহণের ক্ষেত্রে নির্ধারিত বাজারমূল্যের উপর অতিরিক্ত ২০০ শতাংশ ক্ষতিপূরণের বিধান রয়েছে। তাই বাজারমূল্যসংক্রান্ত অংশটি মূল বাজারমূল্যের তিন গুণ হতে পারে। তবে এটি স্থানীয়ভাবে প্রচলিত বা মালিকের দাবি করা দামের তিন গুণ নয়; প্রথমে আইন অনুযায়ী বাজারমূল্য নির্ধারণ করা হয়।
৩. দলিলে কম মূল্য থাকলে কি ক্ষতিপূরণও কম হবে?
একটি নির্দিষ্ট দলিলের মূল্যই ক্ষতিপূরণের বাজারমূল্য নির্ধারণের একমাত্র ভিত্তি নয়। আইন অনুযায়ী প্রস্তাবিত সম্পত্তির পারিপার্শ্বিক এলাকার সমশ্রেণির ও সমান সুবিধাযুক্ত সম্পত্তির নোটিশের আগের ১২ মাসের গড় মূল্য নির্ধারিত নিয়মে বিবেচনা করা হয়। তাই নিজের জমির শ্রেণি ও তুলনাযোগ্য সম্পত্তির মূল্যায়ন সঠিক হয়েছে কি না যাচাই করা গুরুত্বপূর্ণ।
৪. সামনের অংশ কেটে নিলে বাকি জমির ক্ষতির টাকা পাওয়া যাবে?
সম্ভব হতে পারে। অধিগ্রহণে বাকি সম্পত্তি বিচ্ছিন্ন হওয়া বা অন্য সম্পত্তি ও আয়ের উপর ক্ষতিকর প্রভাব পড়লে আইন তা বিবেচনার সুযোগ দেয়। প্রবেশপথ হারানো বা জমির ব্যবহারযোগ্যতা কমে যাওয়ার মতো ক্ষতি প্রমাণসহ তুলে ধরতে হবে।
৫. জমির উপর দোকান বা ঘর থাকলে আলাদা ক্ষতিপূরণ পাওয়া যায় কি?
জমির সঙ্গে স্থায়ীভাবে যুক্ত অবকাঠামো স্থাবর সম্পত্তির অংশ হিসেবে বিবেচিত হতে পারে এবং যৌথ তালিকায় অবকাঠামোর বিবরণ অন্তর্ভুক্ত করার বিধান রয়েছে। এছাড়া অধিগ্রহণের কারণে আবাসস্থল বা ব্যবসাকেন্দ্র স্থানান্তর করতে হলে যুক্তিসঙ্গত স্থানান্তর ব্যয়ও ক্ষতিপূরণ নির্ধারণে বিবেচিত হতে পারে। তাই যৌথ তালিকায় ঘর, দোকান বা অন্যান্য স্থাপনার বিবরণ সঠিকভাবে এসেছে কি না যাচাই করা গুরুত্বপূর্ণ।
৬. গাছ ও ফসলের ক্ষতিপূরণ পাওয়া যায় কি?
হ্যাঁ। যৌথ তালিকার সময় দাঁড়িয়ে থাকা ফসল বা গাছের ক্ষতি বিবেচনার বিধান আছে। বর্গাচাষির আবাদকৃত বিদ্যমান ফসল অধিগ্রহণের মধ্যে পড়লে ফসলের ক্ষতিপূরণ বর্গাদারকে দেওয়ার আলাদা বিধানও রয়েছে।
৭. টাকা তুলতে নামজারি কি জরুরি?
ক্ষতিপূরণ পেতে বৈধ স্বত্ব বা দাবি প্রমাণ করা গুরুত্বপূর্ণ। বিভিন্ন জেলা প্রশাসনের সেবা তালিকায় নামজারি খতিয়ানসহ দলিল, বিভিন্ন খতিয়ান, ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা, জাতীয় পরিচয়পত্র এবং প্রযোজ্য ক্ষেত্রে ওয়ারিশ সনদ চাওয়া হয়। প্রয়োজনীয় নথি মামলার ধরন ও জেলা অনুযায়ী ভিন্ন হতে পারে, তাই সংশ্লিষ্ট ভূমি অধিগ্রহণ শাখার বর্তমান তালিকা অনুসরণ করা উচিত।
৮. অঙ্কে আপত্তি থাকলেও কি ক্ষতিপূরণের টাকা নেওয়া যাবে?
আইনে ক্ষতিপূরণের পরিমাণের বিষয়ে আপত্তিসহ অর্থ গ্রহণের সুযোগ রয়েছে। তবে আপত্তি ছাড়া ক্ষতিপূরণের অর্থ গ্রহণ করলে ধারা ৩০ অনুযায়ী রোয়েদাদ সংশোধনের আবেদন করার যোগ্যতা থাকে না। তাই রোয়েদাদের অঙ্ক নিয়ে আপত্তি থাকলে অর্থ গ্রহণের সময় সেই আপত্তি যথাযথভাবে নথিভুক্ত করা গুরুত্বপূর্ণ।
৯. রোয়েদাদের বিরুদ্ধে আবেদন করার সময় কত?
রোয়েদাদের নোটিশ জারির ৪৫ কার্যদিবসের মধ্যে আরবিট্রেটরের কাছে সংশোধনের আবেদন করা যায়। আবেদনে আপত্তির নির্দিষ্ট কারণ উল্লেখ করতে হয়। আইনের ধারা ৩৩ অনুযায়ী আরবিট্রেটর জেলা প্রশাসকের রোয়েদাদে উল্লেখিত অঙ্কের ১০ শতাংশের বেশি অতিরিক্ত ক্ষতিপূরণ কোনো মালিকের জন্য নির্ধারণ করতে পারেন না।
১০. ক্ষতিপূরণের বিষয়ে কোথায় যোগাযোগ করা সবচেয়ে নির্ভরযোগ্য?
নিজ জেলার জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ের ভূমি অধিগ্রহণ শাখা থেকে সংশ্লিষ্ট অধিগ্রহণ মামলা, রোয়েদাদ, প্রয়োজনীয় কাগজপত্র এবং ক্ষতিপূরণের প্রশাসনিক প্রক্রিয়া সম্পর্কে সরকারি তথ্য পাওয়া যায়। প্রকল্প বাস্তবায়নকারী সংস্থা প্রকল্পসংক্রান্ত তথ্য দিতে পারে, তবে ক্ষতিপূরণসংক্রান্ত প্রশাসনিক কার্যক্রম সংশ্লিষ্ট জেলা প্রশাসনের মাধ্যমে পরিচালিত হয়।
উপসংহার
রাস্তার জন্য জমি অধিগ্রহণে সম্ভাব্য ক্ষতিপূরণ বুঝতে আইন অনুযায়ী নির্ধারিত বাজারমূল্য, অতিরিক্ত ক্ষতিপূরণ, আংশিক অধিগ্রহণে সৃষ্ট অন্যান্য ক্ষতি এবং আপত্তির সময়সীমা একসঙ্গে বিবেচনা করা প্রয়োজন। সরকারি প্রয়োজনে ভূমি অধিগ্রহণে বাজারমূল্যের উপর অতিরিক্ত ২০০ শতাংশ ক্ষতিপূরণের বিধান থাকলেও প্রত্যেক মালিকের মোট প্রাপ্য অর্থ একইভাবে নির্ধারিত হয় না। নোটিশ পাওয়ার পর নিজের জমির তথ্য ও মালিকানার নথি যাচাই করা, যৌথ তালিকা পরীক্ষা করা এবং প্রয়োজন হলে নির্ধারিত সময়ের মধ্যে লিখিত দাবি বা আপত্তি জানানো গুরুত্বপূর্ণ।
দ্রষ্টব্য: এই লেখা সাধারণ তথ্য দেওয়ার উদ্দেশ্যে প্রস্তুত করা হয়েছে এবং এটি কোনো নির্দিষ্ট ব্যক্তির জন্য আইনি বা করসংক্রান্ত পরামর্শ নয়। আইন, বিধি ও প্রশাসনিক পদ্ধতি পরিবর্তিত হতে পারে। নির্দিষ্ট অধিগ্রহণ মামলা, মালিকানা বিরোধ, রোয়েদাদ বা করসংক্রান্ত সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে সংশ্লিষ্ট সরকারি দপ্তর অথবা উপযুক্ত আইন বা কর-পেশাজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।
তথ্য যাচাই
এই লেখার আইনসংক্রান্ত তথ্য স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭, আয়কর আইন, ২০২৩ এবং জেলা প্রশাসনের প্রকাশিত ভূমি অধিগ্রহণসংক্রান্ত সেবা তথ্যের সঙ্গে মিলিয়ে প্রস্তুত করা হয়েছে।
