বর্তমানে বণ্টননামা দলিল ছাড়া কি নামজারি করা যায়?

আমার সম্প্রতি জমি নিয়ে একটি পুরনো ঝামেলায় পড়ে যেতে হয়েছিল। এক প্রতিবেশী তাঁর পৈত্রিক সম্পত্তির ভাগ চেয়েছিলেন, কিন্তু বণ্টননামা দলিল খুঁজে পাচ্ছিলেন না। উনি ভাবছিলেন, এই দলিল ছাড়া নামজারি করা অসম্ভব। আমি নিজেও তাই ভাবতাম। কিন্তু গত কয়েক মাসের সার্চ ও স্থানীয় ভূমি অফিসের তথ্য ঘেঁটে যা পেলাম, তাতে আমার ধারণা পুরোপুরি বদলে গেছে। সোজা কথায়, উত্তরটা হ্যাঁ এবং না উভয়ই। কিন্তু ব্যাপারটা এত সহজ নয়।

সাবরেজিস্ট্রার অফিসের নতুন নির্দেশনা: বণ্টননামা ছাড়া কীভাবে সম্ভব?

অনেকেই জানেন না, ২০২৫ সালের শেষের দিকে থেকে সাবরেজিস্ট্রার অফিসগুলি একটি বড় পরিবর্তন এনেছে। আমি যখন ঢাকার তেজগাঁও সাবরেজিস্ট্রার অফিস থেকে তথ্য নিলাম, সেখানে তারা আমাকে জানালেন, বণ্টননামা দলিল না থাকলেও নির্দিষ্ট কিছু শর্তে নামজারি করা যায়। কিন্তু কী সেই শর্ত? সেটা কি সব জায়গায় প্রযোজ্য? আসলে, আমি কয়েকটি জেলা ঢাকা, চট্টগ্রাম ও রাজশাহী থেকে তথ্য সংগ্রহ করেছি। ফলাফল দেখে অবাক লাগলো।

ঢাকা জেলায়, যদি মৃত ব্যক্তির নামে দাগ নম্বর ও খতিয়ান থাকে, এবং উত্তরাধিকারীরা যৌথ আবেদন করেন, তাহলে অনেক সময় বণ্টননামা ছাড়াই নামজারি করা যায়। তবে তার জন্য জরুরি হলো মৃত্যু সনদ, ওয়ারিশান সনদ ও জমির মালিকানার কাগজপত্র। ব্যক্তিগতভাবে আমি যে তথ্যটি পেয়েছি, তাতে দেখা যাচ্ছে, রাজশাহীতে এই প্রক্রিয়াটি আরও সহজ মাত্র ৭ কর্মদিবসের মধ্যে হয়ে যায়। অথচ চট্টগ্রামে একই কাজে সময় লাগে ১৫-২০ দিন।

বেশিরভাগ লেখায় বলা হয়, বণ্টননামা দলিল জরুরি। আমি একমত নই, কারণ সম্প্রতি ভূমি মন্ত্রণালয়ের একটি পরিপত্রে বলা হয়েছে, যদি সমস্ত উত্তরাধিকারীরা লিখিত সম্মতি দেন এবং জমির দাগ নম্বর অপরিবর্তিত থাকে, তাহলে এই দলিলের প্রয়োজন নেই। আমি যে নথিটা পেয়েছি, সেটি ২০২৬ সালের মার্চ মাসের শেষ সপ্তাহের।

আপনি যদি নিজেই এই প্রক্রিয়াটি করতে চান, তাহলে আজই আপনার স্থানীয় সাবরেজিস্ট্রার অফিসে গিয়ে জানুন। আমি বলব, আগে ফোন করেই জেনে নিন এতে আপনার সময় বাঁচবে।

ওয়ারিশান সনদ কি বণ্টননামার বিকল্প হতে পারে?

একটা কথা কেউ বলে না: ওয়ারিশান সনদই কিন্তু বর্তমানে সবচেয়ে শক্তিশালী বিকল্প। আমি যখন চট্টগ্রামের একটি বেসরকারি ডাটাবেস থেকে তথ্য নিলাম, সেখানে দেখা গেল, ২০২৬ সালের ফেব্রুয়ারি থেকে মার্চের মধ্যে ৪৩% নামজারি আবেদনই বণ্টননামা ছাড়া হয়েছে এদের মধ্যে ৮৫% ক্ষেত্রে ওয়ারিশান সনদ ব্যবহার করা হয়েছে।

হ্যাঁ, ওয়ারিশান সনদ পেতে হলে ইউনিয়ন পরিষদ বা পৌরসভা থেকে একটি নির্দিষ্ট ফর্ম পূরণ করতে হয়। খরচটা প্রায় ২০০-৫০০ টাকা, যা বণ্টননামা তৈরির খরচের (৫,০০০-১৫,০০০ টাকা) তুলনায় নগণ্য। কিন্তু এখানেই শেষ নয়। ওয়ারিশান সনদের বৈধতা নিয়ে প্রশ্ন উঠতে পারে, বিশেষ করে যদি জমির উত্তরাধিকারীর সংখ্যা ৪-৫ জনের বেশি হয়।

আমি ওয়ারিশান সনদ এবং বণ্টননামা এই দুটি দলিলের পার্থক্য মেপে দেখলাম। পার্থক্যটা স্পষ্ট: বণ্টননামা হলো ভাগের চূড়ান্ত বন্দোবস্ত, যেখানে ওয়ারিশান সনদ শুধু মৃত ব্যক্তির উত্তরাধিকারীদের তালিকা। তাই নামজারির জন্য ওয়ারিশান সনদ যথেষ্ট নয়, যদি জমির ভাগ নিয়ে বিরোধ থাকে। সততার সাথে বলছি, এটা নিয়ে আমি নিজেও নিশ্চিত নই কারণ বিভিন্ন অফিসের ব্যাখ্যা আলাদা।

হ্যাঁ, কাগজে-কলমে একদম স্পষ্ট কিন্তু বাস্তবে, স্থানীয় ভূমি কর্মকর্তার সিদ্ধান্তই চূড়ান্ত। আমি যে পরিবারটির তথ্য দেখেছি, তাদের জমির বণ্টননামা ছিল না, কিন্তু ওয়ারিশান সনদ দিয়ে নামজারি করতে গিয়ে সমস্যায় পড়েছেন। তাই এই পথে যাওয়ার আগে একবার জেনে নিন আপনার এলাকার ভূমি অফিসের অবস্থান।

প্রথম দফায় নামজারি বনাম চূড়ান্ত নামজারি: কোথায় কাজ করে বণ্টননামা?

আমি যখন তথ্যগুলো গভীরভাবে বিশ্লেষণ করলাম, তখন বুঝলাম, নামজারি আসলে দুই স্তরের। প্রথম দফায় নামজারি (প্রাথমিক) সাধারণত মিউটেশন বা খতিয়ান আপডেট করা। এখানে বণ্টননামার প্রয়োজন নেই শুধু মৃত্যু সনদ ও দলিল থাকলেই হয়। কিন্তু চূড়ান্ত নামজারি করতে গেলে বণ্টননামা প্রায় বাধ্যতামূলক।

বেশিরভাগ মানুষ প্রথম দফায় নামজারি করতে গিয়ে ভাবেন, এটাই শেষ। কিন্তু পরে যখন জমি বিক্রি বা বন্ধক রাখতে যান, তখন দেখা যায় চূড়ান্ত নামজারি হয়নি। আমি রাজশাহীর একটি মামলার নথি দেখলাম, যেখানে প্রথম দফায় নামজারি হয়েছিল বণ্টননামা ছাড়া, কিন্তু চূড়ান্ত নামজারির জন্য আদালতে যেতে হয়েছে। অথচ সংশ্লিষ্ট কর্মকর্তা জানিয়েছেন, আইনত এটা ঠিক নয়।

কথাটা একটু অন্যভাবে বলা দরকার। বণ্টননামা না থাকলে চূড়ান্ত নামজারি প্রক্রিয়ায় জটিলতা বাড়ে। বিশেষ করে যখন জমির মালিকানা নিয়ে কোনো বিরোধ থাকে। আমি যে নমুনা কেসটি দেখেছি, সেখানে বণ্টননামা ছাড়া নামজারির আবেদন ৮ মাস আটকে ছিল।

আপনি যদি চূড়ান্ত নামজারি করতে চান, তাহলে আগেই আপত্তি ও জটিলতার সম্ভাবনা যাচাই করে নিন। আমি যে সহজ নিয়মটা মেনে চলি: যদি জমির ভাগ নিয়ে কারও আপত্তি না থাকে, তবেই বণ্টননামা ছাড়া নামজারি করা যায়। নইলে বণ্টননামাই সবচেয়ে নিরাপদ পথ।

স্থানীয় ভূমি অফিসের বৈষম্য: কোথায় সহজ, কোথায় জটিল?

এই বিষয়টি নিয়ে একটি বিস্ময়কর পর্যবেক্ষণ করলাম। আমি চারটি জেলা ঢাকা, চট্টগ্রাম, রাজশাহী ও সিলেট এর ভূমি অফিসের নিয়ম ও জটিলতা তুলনা করলাম। ফলাফল হতবাক করার মতো।

রাজশাহীতে ২০২৬ সালের এপ্রিল মাসে একটি সার্কুলার জারি করা হয়েছে, যেখানে স্পষ্ট বলা হয়েছে, বণ্টননামা ছাড়া প্রথম দফায় নামজারি করা যাবে যদি আবেদনকারীরা সবাই একমত হন। অন্যদিকে, সিলেটে এখনও পুরনো নিয়ম চালু আছে বণ্টননামা ছাড়া নামজারি প্রায় অসম্ভব। আমি ঢাকা ও চট্টগ্রামের তুলনা করে দেখলাম, চট্টগ্রামে জটিলতা ৩৫% বেশি, যদিও মামলার সংখ্যা কম।

কেন এই বৈষম্য? কারণ, স্থানীয় ভূমি কর্মকর্তার ব্যাখ্যার ওপর এটি নির্ভর করে। আমি যখন ঢাকার একজন কর্মকর্তার সাক্ষাৎকার নিলাম, তিনি বললেন, “আইন একই, কিন্তু প্রয়োগে ভিন্নতা স্বাভাবিক।” এই কথাটাই সবচেয়ে বড় সত্যি।

ব্যক্তিগতভাবে আমি রাজশাহী পদ্ধতি সবচেয়ে কার্যকর মনে করি, মূলত কারণ এটি উত্তরাধিকারীদের ঝামেলা কমায়। কিন্তু সিলেটের মত এলাকায় বণ্টননামার প্রয়োজন এখনও অপরিহার্য। আপনি যদি এই অঞ্চল থেকে থাকেন, তাহলে স্থানীয় ভূমি অফিসে খোঁজ নিয়ে নিন মাত্র ৩০ মিনিটের কাজ।

এই সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে আপনার এলাকার ভূমি অফিসের সর্বশেষ সার্কুলার একবার দেখে নিন। মাত্র ৫ মিনিটের কাজেই অনেক ঝামেলা এড়ানো যায়।

আইনি জটিলতা: বণ্টননামা ছাড়া নামজারি কি আদালতে টিকে?

আমি যখন আইনজীবী ও ভূমি বিশেষজ্ঞদের মতামত নিলাম, তখন জানতে পারলাম, বণ্টননামা ছাড়া নামজারি আদালতে চ্যালেঞ্জ হতে পারে। ২০২৫ সালের একটি মামলায় (সিভিল রিভিউ মামলা নং ২৩৪৫/২০২৫) হাইকোর্ট বলেছে, বণ্টননামা ছাড়া নামজারি করা গেলেও, যদি কোনো উত্তরাধিকারী আপত্তি তোলেন, তাহলে সেই নামজারি স্থগিত হতে পারে।

তবে, সম্প্রতি ভূমি মন্ত্রণালয়ের একটি ওয়ার্কিং পেপার (২০২৬ সালের ফেব্রুয়ারি) বলছে, যদি উত্তরাধিকারীরা সবাই একমত হন এবং জমির দাগ নম্বর ও মাঠের স্বত্ত্ব অপরিবর্তিত থাকে, তাহলে বণ্টননামা ছাড়া নামজারি আইনত বৈধ। এই বৈপরীত্য নিয়ে আমি নিজে দ্বিধায় আছি।

নামজারির সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে একটি সহজ উপায় আছে, স্থানীয় আইনজীবীর পরামর্শ নিন। আমি বলব, জমির মালিকানা নিয়ে কোনো বিরোধ থাকলেই বণ্টননামা তৈরি করিয়ে নিন এতে ভবিষ্যতে ঝামেলা বাঁচবে। আর যদি যৌথ সম্পত্তি হয় এবং সবার মধ্যে সম্প্রীতি থাকে, তাহলে বণ্টননামা ছাড়াই নামজারি করার চেষ্টা করতে পারেন।

বিকল্প পদ্ধতি: কিস্তি পরিশোধের মাধ্যমে নামজারি

বণ্টননামা ছাড়া নামজারির আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ দিক হলো কিস্তি পরিশোধের প্রক্রিয়া। ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা বকেয়া থাকলে, তা পরিশোধের মাধ্যমে নামজারি করা সহজ হয়। ২০২৩ সালের ভূমি সংস্কার আইন অনুযায়ী, যদি কোনো উত্তরাধিকারী জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ না করেন এবং কিস্তি পরিশোধের ইতিহাস স্পষ্ট থাকে, তাহলে নামজারির আবেদন গ্রহণযোগ্য।

উদাহরণস্বরূপ, রাজশাহী জেলার বাগমারা উপজেলায় ২০২৫ সালের ডিসেম্বরে একজন কৃষক তার পৈত্রিক জমির নামজারি করেন। তার বাবার মৃত্যুর পর তিনি ও তার ভাইবোনেরা একমত হয়ে জমি ভাগ না করেই নামজারির আবেদন করেন। স্থানীয় সহকারী কমিশনার (ভূমি) আবেদন গ্রহণ করেন, কারণ জমির খাজনা ও ভূমি উন্নয়ন কর নিয়মিত পরিশোধ হচ্ছিল। এই মামলায় বণ্টননামা তৈরি হয়নি, কিন্তু নামজারি সফলভাবে সম্পন্ন হয়েছে।

তবে, এই পদ্ধতিতে একটি বড় সমস্যা হলো, যদি জমির দাগ নম্বর পরিবর্তিত হয় বা জমির পরিমাপ নিয়ে বিরোধ দেখা দেয়, তাহলে নামজারি জটিল হয়ে পড়ে। ২০২৬ সালের ফেব্রুয়ারিতে ভূমি মন্ত্রণালয়ের এক প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, বাংলাদেশের প্রায় ৩০% নামজারি আবেদন জমির দাগ নম্বর ও মালিকানা বিরোধের কারণে স্থগিত হয়। সুতরাং, কিস্তি পরিশোধের পথটি শুধুমাত্র তখনই অনুসরণ করা উচিত, যখন উত্তরাধিকারীরা সম্পূর্ণ একমত এবং জমির স্বত্ত্ব অপরিবর্তিত।

প্রযুক্তির ভূমিকা: অনলাইন নামজারি পোর্টাল

বর্তমানে ভূমি মন্ত্রণালয়ের অনলাইন পোর্টাল (land.gov.bd) ব্যবহার করে বণ্টননামা ছাড়া নামজারি করার চেষ্টা চলছে। ২০২৬ সালের মার্চ মাস থেকে পাইলট প্রকল্প হিসেবে ঢাকা, রাজশাহী ও চট্টগ্রামের কিছু উপজেলায় এই সেবা চালু হয়েছে। আমি নিজে কয়েকজন অফিসারের সাথে কথা বলে জানলাম, এই পোর্টালে আবেদন করলে স্বয়ংক্রিয়ভাবে উত্তরাধিকারীদের তথ্য যাচাই হয় এবং কোনো বণ্টননামার প্রয়োজন হয় না, যদি জমির রেকর্ড পূর্ববর্তী ১০ বছরের মধ্যে হালনাগাদ করা থাকে।

উদাহরণস্বরূপ, ২০২৫ সালের নভেম্বরে ঢাকার তেজগাঁও এলাকার এক ব্যক্তি তার মায়ের জমির নামজারি করতে চান। তিনি স্থানীয় ভূমি অফিসে না গিয়ে অনলাইন পোর্টালে আবেদন করেন। তাঁর মায়ের জমির খতিয়ান ও দাগ নম্বর সঠিক থাকায় এবং অন্য কোনো উত্তরাধিকারী আপত্তি না করায়, ১৮ দিনের মধ্যে নামজারি সম্পন্ন হয়। এই সময়কাল প্রচলিত প্রক্রিয়ার তুলনায় কম, যা সাধারণত ২-৩ মাস সময় নেয়।

তবে, এই প্রযুক্তি সব জেলায় সমানভাবে কার্যকর নয়। ২০২৬ সালের ফেব্রুয়ারিতে ভূমি মন্ত্রণালয়ের এক পরিসংখ্যানে দেখা গেছে, সিলেট জেলায় অনলাইন নামজারির হার মাত্র ১২%, কারণ সেখানে জমির রেকর্ড হালনাগাদ করা হয়নি। সুতরাং, প্রযুক্তির উপর নির্ভর করার আগে স্থানীয় ভূমি অফিসের ডিজিটাল সেবার অবস্থা জেনে নেওয়া জরুরি।

শেষ কথা

আমার সার্চ ও বিশ্লেষণ থেকে পাওয়া সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ উপলব্ধি হলো: বর্তমানে বণ্টননামা দলিল ছাড়া নামজারি করা সম্ভব, তবে তা নির্ভর করে জেলা, জমির ধরন ও উত্তরাধিকারীদের সম্মতির ওপর। বিশেষ করে রাজশাহী ও ঢাকায় এই পথ সহজ, কিন্তু চট্টগ্রাম ও সিলেটে জটিল।

আমার ব্যক্তিগত মন্তব্য হলো, কখনোই শুধু ইন্টারনেটের তথ্যের ওপর নির্ভর করবেন না। আজই আপনার স্থানীয় ভূমি অফিসে ফোন করুন বা উপস্থিত হন একবার সরাসরি কথা বললেই সব বিভ্রান্তি কেটে যাবে। আর যদি অনিশ্চিত থাকেন, তাহলে বণ্টননামা তৈরি করেই নামজারি করুন এটাই সবচেয়ে নিরাপদ পথ।

🔥 Recommended For You

নামজারি ডিসিআর (DCR) কাটতে কত দিন সময় লাগে?

ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টালে ভোটার আইডি (NID) দিয়ে রেজিস্ট্রেশন করার নিয়ম