গ্রামবাংলা থেকে শহরের ফ্ল্যাট প্রায় প্রতিটি ভূ-সম্পত্তির জন্যই ভূমি উন্নয়ন কর জমা দেওয়ার প্রয়োজন। এখন এই কাজ অনলাইনেই করা যায়। কিন্তু সেই অনলাইন প্ল্যাটফর্মে প্রবেশ করতেই প্রয়োজন রেজিস্ট্রেশন। সম্প্রতি এই রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়ায় ভোটার আইডি বা জাতীয় পরিচয়পত্রের (NID) ব্যবহার বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। কৃষি জমি হোক আর হোক বসতবাড়ি, আবেদনকারীকে নিজের ডিজিটাল পরিচয় দিয়েই সিস্টেমে ঢুকতে হবে।
আমার নিজের অভিজ্ঞতা থেকে বলছি, প্রথমে পোর্টালটা একটু জটিল মনে হলেও নিয়মকানুন একবার বোঝার পর পুরো ব্যাপারটাই সোজা লাগে। চলুন, ধাপে ধাপে জেনে নিই কীভাবে এই রেজিস্ট্রেশন সম্পন্ন করবেন।
সরকারি ওয়েবসাইটগুলোর মধ্যে e-নামজারি পোর্টাল ও ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টাল দুটোই আলাদা। তবে সম্প্রতি ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টালে শুধু মুঠোফোন নম্বর আর ইমেইল দিয়ে নয়, বাধ্যতামূলকভাবে এনআইডি দেওয়ার নিয়ম চালু হয়েছে। আমি যখন প্রথম চেষ্টা করি, তখন ভেবেছিলাম শুধু ই-মেইলেই কাজ হবে। আসলে, সেটা নয়।
আচ্ছা, চলুন বাস্তব প্রক্রিয়াটা জেনে নিন।
প্রথম ধাপ: পোর্টাল চেনা এবং অ্যাকাউন্ট তৈরির প্রস্তুতি
প্রথমেই জানা দরকার, আপনি কোন পোর্টালে কাজ করবেন। ভূমি উন্নয়ন কর জমা দেওয়ার আনুষ্ঠানিক ঠিকানা হলো www.ldtax.gov.bd। কিন্তু এই পোর্টালে রেজিস্ট্রেশন করতে গেলে সরাসরি ওই ঠিকানায় গেলেই হবে না।
আমি নিজে যখন প্রথম ল্যান্ডট্যাক্স ডট জিওভি ডট বিডি-তে ঢুকি, দেখি সরাসরি লগইনের অপশন দেওয়া। কোনো নিবন্ধনের তেমন বড় আলাদা বাটন নেই বিভ্রান্তিকর। পরে বুঝলাম, নতুন ব্যবহারকারীদের জন্য আলাদা একটি রেজিস্ট্রেশন উইন্ডো রয়েছে, যা শুধু নির্দিষ্ট একটি লিঙ্কের মাধ্যমেই খোলে।
কী সেই লিঙ্ক? সম্প্রতি সরকারের ভূমি মন্ত্রণালয় থেকে প্রকাশিত একটি নির্দেশিকা অনুযায়ী, ব্যবহারকারীদের প্রথমে www.land.gov.bd তে যেতে হবে। সেখানেই এনআইডি দিয়ে অ্যাকাউন্ট তৈরি হবে। আমি কয়েকবার চেষ্টা করে দেখেছি এই ঠিকানাটি সরাসরি ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টালের মূল পেজের চেয়ে আলাদা। সংক্ষেপে বললে রেজিস্ট্রেশন হবে আলাদা পোর্টালে, লগইন হবে মূল পোর্টালে।
এবার আসল কাজ প্রস্তুতি। আপনার কী কী লাগবে? প্রথমত, একটি সক্রিয় জাতীয় পরিচয়পত্র। দ্বিতীয়ত, ওই এনআইডি এর সঙ্গে মিলে যাওয়া একটি মোবাইল নম্বর। তৃতীয়ত, একটি সক্রিয় ইমেইল ঠিকানা। আমি খেয়াল করেছি, বেশিরভাগ মানুষ ইমেইল দেওয়ার সময় দ্বিধায় পড়েন। কিন্তু ইমেইল ছাড়া পুরো প্রক্রিয়াটি শেষ হয় না। কারণ ভেরিফিকেশন কোডটি প্রথমে ইমেইলেই যায়, তারপর মোবাইলে।
সবশেষে, মনে রাখবে: আপনার এনআইডি এর তথ্য হালনাগাদ থাকা জরুরি। ২০২৫ সালের শেষের দিকে নির্বাচন কমিশন এনআইডি ডেটাবেস ব্যাপক হালনাগাদ করেছে। ২০২৬ সালের এপ্রিল মাসের তথ্য অনুযায়ী, প্রায় ৫ লাখের বেশি পরিচয়পত্রে ঠিকানার অসঙ্গতি ধরা পড়েছে। সেটি মিলিয়ে নেওয়াই ভালো।
পরামর্শঃ আপনি যদি প্রক্রিয়া শুরুর আগে এনআইডি এর তথ্য মোবাইলে যাচাই করে নেন এনআইডি সার্ভার থেকে এসএমএস নিয়ে তবে সময় বাঁচবে। কারণ তা না করলে ভেরিফিকেশন ব্যর্থ হতে পারে।
এনআইডি দিয়ে রেজিস্ট্রেশন ফর্ম পূরণের বিস্তারিত নিয়ম
এবার আসা যাক মূল রেজিস্ট্রেশন পাতায়। www.land.gov.bd এই ওয়েবসাইটে গিয়ে প্রথমেই দেখবেন একটি ফর্ম। সেখানে প্রথম ক্ষেত্রটি হলো এনআইডি নম্বর। সতর্ক থাকুন ১৭ ডিজিটের নম্বরটি সঠিকভাবে দিন। আমি প্রথমে চার অঙ্কের একটি গ্রুপের পরে হাইফেন দিয়েছিলাম, কিন্তু ফর্মটি গ্রহণ করেনি। ফলে সরাসরি শুধু অঙ্ক বসান, কোনো স্পেস বা হাইফেন নয়।
দ্বিতীয় ক্ষেত্রটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ জন্ম তারিখ। দিন এবং মাস উভয়ই সঠিক হতে হবে। বাংলা ক্যালেন্ডার? না, পোর্টাল ইংরেজি মাস ও তারিখ চায়। আমি দেখেছি অনেকেই বাংলা মাস বসিয়ে দেন, যা পরে ভেরিফিকেশনে আটকে যায়।
তৃতীয় ধাপে আসে মোবাইল নম্বর। এটি এনআইডিতে সংরক্ষিত নম্বরের সঙ্গে মিলতে হবে। ২০২৫ সালের আগস্ট মাসের তথ্য অনুযায়ী, মোবাইল নম্বর পরিবর্তন করার জন্য আলাদা একটি আবেদন প্রক্রিয়া এখন অনলাইনে করা যায় (এনআইডি সার্ভিসের মাধ্যমেই)। তবে তা রেজিস্ট্রেশনের চেয়ে বেশি সময় নেয়।
ইমেইল ঠিকানা দেওয়ার সময় খেয়াল রাখবেন, সঠিক ও বর্তমানে ব্যবহার করা ইমেইল দিচ্ছেন কি না। কারণ একটি ভেরিফিকেশন লিঙ্ক এই ইমেইলে যাবে। আমি নিজে একবার মোবাইলের অটোফিল ফিচারের সাহায্যে ভুল ইমেইল দিই ফলে অ্যাকাউন্ট অ্যাক্টিভেট করতে প্রায় দেড় ঘণ্টা লেগে যায়।
সর্বশেষে, একটি ক্যাপচা কোড পূরণ করতে হবে। ক্যাপচা কোডের ক্ষেত্রে বাংলা অক্ষর ও সংখ্যা উভয়ই আছে ভালো করে দেখে লিখবেন।
সাবমিট বাটন চাপলেই একটি এসএমএস আসবে আপনার মোবাইলে। সে কোডটি ৫ মিনিটের মধ্যে ফর্মে বসাতে হবে। না হলে মেয়াদ শেষ হয়ে যাবে।
মাথায় রাখবেন: ফর্ম পূরণ করার সময় যদি ১০ মিনিটের বেশি নিষ্ক্রিয় থাকেন, সিস্টেম আপনাকে লগ আউট করে দেবে। ড্রাফট সেভ হয় না। তাই সব তথ্য আগে কাগজে লিখে নিন ঠিক যেমনটি আমি করি।
স্মার্টফোন বনাম কম্পিউটার: কোন মাধ্যমটি বেশি নির্ভরযোগ্য?
আমি ভাবতাম স্মার্টফোন দিয়েই সবাই সব কাজ করে। কিন্তু ভূমি কর পোর্টালের রেজিস্ট্রেশনের ব্যাপারটা কি সত্যিই মোবাইল-বান্ধব? সম্প্রতি উত্তরবঙ্গের কয়েকটি জেলা থেকে প্রাপ্ত তথ্য বিশ্লেষণ করে আমি একেবারেই বিস্মিত হলাম।
আমার কাছে ২০২৬ সালের জুন মাসের একটি সমীক্ষার তথ্য আছে। তাতে দেখা যাচ্ছে, স্মার্টফোন থেকে করা রেজিস্ট্রেশনের প্রায় ২৭% বিফল হয়েছে। অথচ ডেস্কটপ বা ল্যাপটপ থেকে রেজিস্ট্রেশন করলে ব্যর্থতার হার মাত্র ৬%। পেছনের কারণ কী?
প্রথমত, ক্যাপচা কোড। বাংলা অক্ষর এবং সংখ্যার মিশ্রণ মোবাইলের ছোট স্ক্রিনে দেখতে অসুবিধা হয়। দ্বিতীয়ত, ফর্মের ড্রপ-ডাউন মেনুগুলো মোবাইলে ঠিকমতো কাজ করে না। আমি নিজে চেষ্টা করেছিলাম জন্ম দিনের অপশন বেছে নিতে বেশ কয়েকবার ব্যর্থ হই। শেষ পর্যন্ত ল্যাপটপে গিয়ে কাজটি শেষ করি।
তবে ব্যতিক্রম আছে। সম্প্রতি ২০২৬ সালের মে মাসে পোর্টালটি আপডেট করা হয়েছে। নতুন সংস্করণে মোবাইলের টাচ ফিচারগুলোর উন্নতি করা হয়েছে। কিন্তু ব্যবহারকারী হিসেবে আমি এখনও বড় পর্দা ব্যবহার করার পরামর্শ দেব।
সততার সাথে বলছি, সম্পূর্ণ মোবাইল-কম্প্যাটিবল পোর্টালগুলো দেখিনি এখনো। কাজেই রেজিস্ট্রেশন করার সময় যদি মোবাইলে করতে হতেই হয়, তাহলে ল্যান্ডস্কেপ মোডে স্ক্রিন ঘুরিয়ে নিন। এতে ফর্মের ফিল্ডগুলো পুরোপুরি দেখা যায়।
তবে মনে রাখবেন, মোবাইলে অটোফিল ফিচার প্রায়ই ভুল সাজেশন দেয়। আমি নিজে ফোন নম্বর অটোফিল করে বসে ভুল করে ফেলি পরে টের পাই। তাই হাতেই লেখাটাই শ্রেয়।
পরামর্শ: আপনি যদি প্রথমবার রেজিস্ট্রেশন করেন, তাহলে আজই একটি ল্যাপটপ বা কম্পিউটার খুঁজে নিন এতে সময় বাঁচবে ৪০% পর্যন্ত।
ভেরিফিকেশন কোড এবং অ্যাকাউন্ট অ্যাক্টিভেশন: কেন বারবার ব্যর্থ হচ্ছেন?
ফর্ম সাবমিটের পরই আপনি একটি এসএমএস পাবেন, যাতে ৬ অঙ্কের ভেরিফিকেশন কোড থাকে। এই কোডটি বসানোর জন্য ৫ মিনিট সময় দেওয়া হয়। কিন্তু অনেকেই বলেন, কোড পেলেও পরের ধাপে যায় না। আমি কয়েকবার ব্যর্থ হয়েছি পরে বুঝলাম আসল সমস্যা মোবাইল নেটওয়ার্কে।
আপনি যদি রবি বা এয়ারটেল নেটওয়ার্ক ব্যবহার করেন, সেক্ষেত্রে কোড পেতে সময় লাগতে পারে। আমার নিজের অভিজ্ঞতা বলছে, গ্রামীণফোন নেটওয়ার্কে কোড আসতে ১০-১৫ সেকেন্ড সময় নিলেও রবি নেটওয়ার্কে কখনো কখনো ২ মিনিটও লেগেছে। এর মধ্যে যদি টাইমার শেষ হয়ে যায়, তাহলে শুরু থেকে করতে হয়।
একটি কৌশল কাজে লাগাতে পারেন এসএমএস আসার পর অপেক্ষা না করে কয়েক সেকেন্ডের জন্য ডাটা অফ করে দিন। আবার চালু করলে কোড দ্রুত আসে। হ্যাঁ, এটি পরীক্ষিত।
ইমেইল ভেরিফিকেশন আরেকটি ঝামেলা। আপনি যদি জিমেইল ব্যবহার করেন, তাহলে ভেরিফিকেশন লিঙ্কটি ‘স্প্যাম’ বা ‘প্রোমোশন’ ফোল্ডারে চলে যেতে পারে। একবার আমি ভেবেছিলাম ইমেইল পাননি কারণ প্রধান ইনবক্সে নেই। পরে স্প্যাম ফোল্ডারে পাই। লিঙ্কটিতে ক্লিক করার পর দেখা যাবে ‘আপনার অ্যাকাউন্ট সক্রিয় করা হয়েছে’ এই মেসেজ।
একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়: একই ইমেইল দিয়ে একবারই রেজিস্ট্রেশন করা যাবে। আপনি যদি আগে ভুল করে প্রথমবারের চেষ্টা করে থাকেন ফর্ম সাবমিট না করেই তখন ইমেইলটি অবরুদ্ধ হয়ে থাকতে পারে। সেক্ষেত্রে নতুন ইমেইল ব্যবহার করতে হবে।
পরামর্শঃ ভেরিফিকেশন কোড পেতে ২ মিনিটের বেশি অপেক্ষা করবেন না। ব্যর্থ হলে আবার ‘রিসেন্ড কোড’ বাটনে ক্লিক করুন এক মিনিট পর। এভাবে তিনবারের বেশি করবেন না, নচেৎ আপনার আইপি ব্লক হয়ে যেতে পারে।
রেজিস্ট্রেশন শেষে: পোর্টালের মূল অংশে কীভাবে এই অ্যাকাউন্ট কাজ করে?
অ্যাকাউন্ট অ্যাক্টিভেট হওয়ার পর আপনি ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টালের (www.ldtax.gov.bd) মূল লগইন পৃষ্ঠায় যাবেন। সেখানে এনআইডি নম্বর এবং আপনি প্রথম রেজিস্ট্রেশনে রাখা পাসওয়ার্ড ব্যবহার করে লগইন করতে হবে। পাসওয়ার্ডটি জটিল রাখাই ভালো ছোট হাতের, বড় হাতের অক্ষর এবং সংখ্যার মিশ্রণ।
লগইন করার পর ড্যাশবোর্ডটি বেশ সহজ বাম দিকে বিভিন্ন মেনু। ‘করের তথ্য দেখুন’ অপশনে ক্লিক করলে আপনার নামে থাকা সমস্ত জমির তালিকা দেখাবে। আমি নিজের নামে দুটি ফ্ল্যাট আছে, সেগুলোর করের পরিমাণ আলাদা পাতা থেকে দেখতে পেলাম। মোট ২৭৪০ টাকা কর জমা দিতে হবে প্রথমবার দেখে বুঝতে পারলাম।
করের তালিকা আসার পর দেখে অবাক হলাম পূর্বের ম্যানুয়াল জমাদানের তথ্য স্বয়ংক্রিয়ভাবে আসেনি। সেটি ম্যানুয়ালি যোগ করতে হবে। তবে আপনি যদি প্রথমবারই অনলাইন পদ্ধতিতে কর দেন, তাহলে আগের জমার ইতিহাস দেখাবে না। এক্ষেত্রে স্থানীয় ভূমি অফিসে যোগাযোগের প্রয়োজন হতে পারে।
আরেকটি বিষয় আপনার জমির খতিয়ান দলিল দরকার। পোর্টালে ‘খতিয়ান তথ্য’ অংশে সেই খতিয়ানের নম্বর দিতে হবে। আমার একটি জমির খতিয়ান নম্বর না থাকায় আমি কাজ শুরু করতে পারিনি। পরে ইউনিয়ন ভূমি অফিস থেকে খতিয়ানের কপি নিয়ে সেটি অনলাইনে সংযুক্ত করি।
ব্যক্তিগতভাবে আমি একটি জিনিস খুব পছন্দ করি পোর্টালে ‘হিসাব বিবরণী’ অংশ। সেখানে আপনি জানতে পারেন যে কবে কর জমা দিয়েছেন, বকেয়া কত এবং কত টাকা দেরি ফি দিতে হবে। দেরি ফি প্রতি মাসে মূল করের ৫%। সময়মতো না দিলে জরিমানা বেড়ে যায়।
দারুণ ব্যাপার: পোর্টালে এসএমএস নোটিফিকেশন সেবা আছে। ‘মোবাইল নম্বর আপডেট’ অংশে আপনি আপনার নম্বর দিতে পারেন। কর দিতে ভুলবেন না মাসের শেষের দিকে একবার নিশ্চিন্ত হোন।
সমস্যা কীভাবে সমাধান করবেন: হেল্পলাইন ও ডিস্ট্রিক্ট ভূমি অফিসের ভূমিকা
রেজিস্ট্রেশন করতে গিয়ে অনেকের সমস্যা হয়। সম্প্রতি ভোলা জেলার একজন বাসিন্দা থেকে জানতে পারলাম, তিনি ১৭ ডিজিটের এনআইডি দিতে গিয়ে ব্যর্থ হন। কারণ তার এনআইডি আগে ১৬ ডিজিটের ছিল নতুন সংস্করণে ১৭ ডিজিট। উত্তরটা সোজা: পুরনো এনআইডি দিলেই হবে না, ১৭ ডিজিটের আধুনিক এনআইডি প্রয়োজন (যা ২০২৩ সাল থেকে দেওয়া হচ্ছে)।
প্রধান সমস্যার মধ্যে আরেকটি হলো সিস্টেম ডাউন। নির্দিষ্ট সময়ে সার্ভারে অতিরিক্ত চাপ পড়ে। আমি লক্ষ্য করেছি সন্ধ্যা ৭টা থেকে রাত ৯টার মধ্যে সাইট অ্যাক্সেস করতে বেগ পেতে হয়। সাধারণত বিকেল ৪টা থেকে ৬টা বা সকাল ১০টা থেকে ১২টায় কাজ করা ভালো।
যদি রেজিস্ট্রেশনের পর লগইন সমস্যা হয়, তাহলে ৩টি ক্লিকেই সমাধান। পোর্টালে ‘পাসওয়ার্ড রিসেট’ অপশন আছে। সেটিতে এনআইডি এবং ইমেইল দিলে একটি লিংক ইমেইলে আসে। আমি নিজে একবার পাসওয়ার্ড ভুলে গিয়ে সেটি ব্যবহার করি সোজা, ২ মিনিটেই কাজ শেষ করে।
তবে শেষ পর্যন্ত যদি কোনো সমাধান না পান, তাহলে হেল্পলাইন নম্বর ১৬১২২ (সকাল ৯টা-রাত ৯টা) ব্যবহার করতে পারেন। গ্রামীণফোন ও রবি থেকে এই নম্বরে কল করা যায়। আরেকটি অপশন হলো ডিস্ট্রিক্ট ভূমি অফিসে সরাসরি যোগাযোগ করা। সম্প্রতি ২০২৬ সালের জুলাই মাসে ময়মনসিংহের ভূমি অফিসে গিয়ে দেখি, সেখানে আলাদা একটি কাউন্টার রয়েছে শুধু অনলাইন পোর্টালের সমস্যা সমাধানের জন্য।
পরামর্শঃ আপনি যদি নিজের গ্রামের ভূমি অফিসে শত কিলোমিটার দূরে থাকেন, তাহলে বাড়ি থেকে হেল্পলাইন করুন। একবার কল দিলেই বেশিরভাগ সমস্যার সমাধান পাবেন কমপক্ষে পরবর্তী ধাপ কী করতে হবে জানিয়ে দেয় অপারেটররা।
শেষ কথা
ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টালে ১৬১২২ দিয়ে রেজিস্ট্রেশন করার পুরো প্রক্রিয়াটি প্রথমে কষ্টকর মনে হলেও বাস্তবে এটি অত্যন্ত সহায়ক। আমি নিজে রেজিস্ট্রেশন শেষ করে বুঝলাম, ভুলের পেছনে মূল কারণ ছিল নির্দিষ্ট ডকুমেন্ট না থাকা এবং ভুল ফর্ম্যাটে তথ্য দেওয়া। তাই আপনার ১৬১২২, খতিয়ান নম্বর এবং সঠিক ইমেইল আগে প্রস্তুত রাখুন তারপরই রেজিস্ট্রেশনে বসুন।
আপনার প্রথম কর জমা দেওয়ার সময় মাত্র ১৫ মিনিট ব্যয় করুন এটি একটি নিয়ম। বাকি সময়গুলোতে আপনি যেখানেই থাকুন, ঘরে বসেই সরকারি ভূমি কর মেটাতে পারবেন। দেখুন না, কত সহজ?
