একটি খতিয়ানে একাধিক মালিকের নাম থাকলে প্রত্যেকের জমির পরিমাণ নির্ধারণ করতে মালিকানার হিস্যা ও খতিয়ানভুক্ত জমির পরিমাণ জানতে হয়। যেমন, ৪০ শতক জমিতে কারও হিস্যা ০.২৫০ হলে তাঁর অংশ হয় ১০ শতক। তবে একই খতিয়ানে একাধিক দাগ থাকলে প্রতিটি দাগের জমি ও প্রযোজ্য হিস্যা যাচাই করে হিসাব করতে হবে। শুধু গাণিতিক হিসাব দিয়ে জমির নির্দিষ্ট সীমানা বা চূড়ান্ত মালিকানা নিশ্চিত করা যায় না।
খতিয়ান ও মালিকানার হিস্যা বলতে কী বোঝায়?
খতিয়ান হলো জরিপে প্রস্তুত জমিসংক্রান্ত অধিকারের বিবরণ, যেখানে মালিকের নাম, মৌজা, দাগ, জমির পরিমাণ ও মালিকানার অংশ উল্লেখ থাকে। একই সম্পত্তিতে একাধিক ব্যক্তির অধিকার থাকলে তাঁদের প্রত্যেকের অনুপাতকে হিস্যা বলা হয়। ভূমি মন্ত্রণালয়ের ব্যাখ্যা অনুযায়ী খতিয়ান গুরুত্বপূর্ণ রেকর্ড হলেও নিজে মালিকানা হস্তান্তরের দলিল নয়। তাই অংশের অঙ্ক জানা এবং আইনগত মালিকানা নিশ্চিত করা দুটি আলাদা কাজ।
হিসাব শুরুর আগে খতিয়ানের যে তথ্যগুলো দেখবেন
প্রথমে জেলা, উপজেলা, মৌজা, খতিয়ান নম্বর এবং জরিপের ধরন মিলিয়ে নিন। এরপর মালিকদের নামের পাশের অংশের ঘর, প্রতিটি দাগের নম্বর, দাগে মোট জমি এবং সংশ্লিষ্ট খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত জমির পরিমাণ পড়ুন। মন্তব্যের ঘরে হস্তান্তর, দখল বা সংশোধনের উল্লেখ থাকলে সেটিও গুরুত্বপূর্ণ। একই দাগ বিভিন্ন খতিয়ানে ভাগ হয়ে থাকতে পারে; এমন অবস্থায় পুরো দাগের জমি নিজের খতিয়ানের জমি ধরে হিসাব করা যাবে না।
দশমিক হিসাবে একাধিক মালিকের জমির অংশ নির্ণয়
অনেক খতিয়ানে সম্পূর্ণ মালিকানাকে ১.০০০ এবং আংশিক মালিকানাকে ০.৫০০, ০.২৫০ বা অন্য দশমিক সংখ্যায় প্রকাশ করা হয়। যেমন, ০.৫০০ মানে অর্ধেক এবং ০.২৫০ মানে এক-চতুর্থাংশ। জমির হিসাবের সূত্র হলো: প্রাপ্য জমি = হিস্যার আওতাধীন জমির পরিমাণ × মালিকের দশমিক হিস্যা। সংশ্লিষ্ট জমির সম্পূর্ণ মালিকানা একই হিসাবে দেখানো থাকলে সব মালিকের হিস্যার যোগফল ১.০০০ হওয়ার কথা।
ধরা যাক, একটি খতিয়ানে হিস্যার আওতাধীন জমি ৬০ শতক। সেখানে রহিমের হিস্যা ০.৫০০, করিমের ০.৩০০ এবং সালমার ০.২০০। হিসাব অনুযায়ী রহিমের অংশ ৬০ × ০.৫০০ = ৩০ শতক, করিমের ৬০ × ০.৩০০ = ১৮ শতক এবং সালমার ৬০ × ০.২০০ = ১২ শতক। তিনজনের মোট অংশ ৬০ শতক। তবে এই হিসাব যৌথ জমিতে প্রত্যেকের আনুপাতিক অংশ বোঝায়, নির্দিষ্ট অবস্থানের জমি নয়।
পুরোনো খতিয়ানের আনা, গণ্ডা ও কড়ার হিসাব
পুরোনো নথিতে সম্পূর্ণ মালিকানাকে ১৬ আনা ধরে হিস্যা লেখা হতে পারে। এখানে ১ আনা মানে মোট জমির ১৬ ভাগের ১ ভাগ, নির্দিষ্ট ১ শতক নয়। প্রচলিত ভগ্নাংশের হিসাবে ১ আনা = ২০ গণ্ডা, ১ গণ্ডা = ৪ কড়া, ১ কড়া = ৩ ক্রান্তি এবং ১ ক্রান্তি = ২০ তিল। হিস্যা বুঝতে এই এককগুলোকে ভগ্নাংশে রূপান্তর করতে হয়।
উদাহরণ হিসেবে ৮০ শতক জমিতে কারও অংশ ৪ আনা হলে প্রাপ্য জমি হবে ৮০ × ৪ ÷ ১৬ = ২০ শতক। আবার ২ আনা হলে হবে ১০ শতক। আনা ও গণ্ডা একসঙ্গে লেখা থাকলে আলাদা ভগ্নাংশ যোগ করতে হবে। যেমন ২ আনা ১০ গণ্ডা = ২/১৬ + ১০/৩২০ = ৫/৩২ অংশ। ফলে ৬৪ শতকে তাঁর প্রাপ্য ১০ শতক।
এক খতিয়ানে একাধিক দাগ থাকলে হিসাবের নিয়ম
শুধু সব দাগের জমি যোগ করে একটি হিস্যা দিয়ে গুণ করাই সব ক্ষেত্রে নিরাপদ নয়। আগে দেখতে হবে একই মালিকানা অনুপাত প্রতিটি দাগের ওপর প্রযোজ্য কি না এবং প্রতিটি দাগে ওই খতিয়ানের জমি কতটুকু। উদাহরণস্বরূপ, দুটি দাগে খতিয়ানভুক্ত জমি যথাক্রমে ৩৬ ও ২৪ শতক এবং উভয় দাগে কোনো শরিকের অংশ এক-চতুর্থাংশ হলে তাঁর প্রাপ্য ৯ ও ৬ শতক, মোট ১৫ শতক।
কিন্তু কোনো দাগের অংশ আগেই বিক্রি হয়ে গেলে, পৃথক খতিয়ানে চলে গেলে কিংবা মন্তব্যে বিশেষ বরাদ্দ থাকলে সেই দাগ আলাদাভাবে পরীক্ষা করতে হবে। এ কারণেই বাস্তব যাচাইয়ে প্রতিটি দাগের জন্য আলাদা হিসাব লিখে শেষে মোট করা বেশি নির্ভরযোগ্য পদ্ধতি।
উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত জমিতে অংশ কীভাবে নির্ধারিত হয়?
মৃত ব্যক্তির জমি বণ্টনের ক্ষেত্রে প্রথমে মৃত ব্যক্তির নিজের বৈধ অংশ বের করতে হবে। ধরুন, ৯০ শতকের যৌথ জমিতে তাঁর অংশ এক-তৃতীয়াংশ; উত্তরাধিকার বণ্টনের ভিত্তি হবে ৩০ শতক, পুরো ৯০ শতক নয়। এরপর প্রযোজ্য ব্যক্তিগত উত্তরাধিকার আইন এবং জীবিত ওয়ারিশদের সম্পর্ক অনুযায়ী প্রত্যেকের হিস্যা নির্ধারণ করতে হবে। ছেলে-মেয়ে বা সব উত্তরাধিকারী সর্বক্ষেত্রে সমান অংশ পান এমন ধারণা সঠিক নয়।
ওয়ারিশ সনদে উত্তরাধিকারীদের নাম থাকলেও সেখানে প্রত্যেকের আইনগত অংশ নির্ধারিত নাও থাকতে পারে। হিস্যা নির্ণয়ের সময় মৃত ব্যক্তির মৃত্যুর তারিখ, জীবিত উত্তরাধিকারীদের পরিচয়, প্রযোজ্য উত্তরাধিকার আইন এবং সম্পত্তিসংক্রান্ত বৈধ দলিল যাচাই করতে হবে। ঋণ, বৈধ উইল বা অন্য আইনগত দাবির প্রভাব থাকলে সেটিও বিবেচনায় নিতে হবে। উত্তরাধিকার নিয়ে বিরোধ থাকলে জমি ভাগের আগে আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।
যৌথ নামজারি ও পৃথক খতিয়ান: বর্তমান নিয়ম
ভূমি মন্ত্রণালয়ের ১১ ফেব্রুয়ারি ২০২৫ তারিখের স্পষ্টীকরণ অনুযায়ী, মৃত ব্যক্তির সব ওয়ারিশের নাম ও প্রাপ্য হিস্যা উল্লেখ করে যৌথ নামজারির আবেদন করা যায়। এ ক্ষেত্রে প্রয়োজনীয় ওয়ারিশ সনদ থাকলে শুধু বণ্টননামা না থাকার কারণে যৌথ নামজারি আটকে দেওয়ার কথা নয়। তবে উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি ভাগ করে প্রত্যেকের নামে পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে বিধি অনুযায়ী নিবন্ধিত বণ্টননামা বা প্রযোজ্য আদালতের বণ্টনসংক্রান্ত আদেশের ভিত্তিতে ব্যবস্থা নিতে হবে।
ভূমি মন্ত্রণালয়ের ৯ সেপ্টেম্বর ২০২৬ তারিখের পরিপত্র অনুযায়ী, নির্ধারিত পরিস্থিতিতে যৌথ খতিয়ানের সম্পূর্ণ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ না করেও নিবন্ধিত বণ্টননামা বা আদালতের মাধ্যমে বণ্টনের ভিত্তিতে পৃথক নামজারির আবেদন করা যায়। মালিকানা যাচাই সাপেক্ষে পূর্বের করের দাখিলা ছাড়াই নামজারি মঞ্জুর করা যেতে পারে। পরে নতুন খতিয়ানের মালিককে নিজের হিস্যা অনুযায়ী প্রযোজ্য বকেয়া ও চলতি ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করতে হবে। আবেদন করার আগে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে বর্তমান পদ্ধতি যাচাই করুন।
অনলাইনে খতিয়ান যাচাই ও ভুল সংশোধনের করণীয়
অনলাইনে খতিয়ান যাচাইয়ের জন্য প্রথমে সরকারি ভূমি সেবা পোর্টালে প্রবেশ করে ভূমি রেকর্ড ও মানচিত্রসংক্রান্ত সেবা নির্বাচন করুন। চলমান জরিপের খতিয়ান দেখতে ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের অনুসন্ধান সেবা ব্যবহার করা যায়। তবে এই জরিপ পোর্টালে প্রদর্শিত খতিয়ান চূড়ান্ত নয় এবং তথ্য পরিবর্তন হতে পারে। তাই মালিকানার হিস্যা যাচাইয়ের সময় চূড়ান্ত খতিয়ানের অনুমোদিত অনুলিপি, নিবন্ধিত দলিল এবং হালনাগাদ নামজারির তথ্য মিলিয়ে দেখুন।
নাম, দাগ, জমির পরিমাণ বা হিস্যায় অমিল পেলে নিজে সংখ্যা বদলে সিদ্ধান্ত নেবেন না। ভুলের ধরন অনুযায়ী সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস, জরিপ কর্তৃপক্ষ বা উপযুক্ত আদালতে সংশোধনের পথ আলাদা হতে পারে। ভূমি সেবায় দিকনির্দেশনার জন্য সরকারি সহায়তা নম্বর ১৬১২২-তেও যোগাযোগ করা যায়।
ভুল হিসাব এড়াতে বাস্তবসম্মত যাচাই-পদ্ধতি
একটি কাগজে চারটি ঘর করুন: দাগ নম্বর, ওই খতিয়ানভুক্ত জমি, মালিকের হিস্যা ও হিস্যা অনুযায়ী জমি। প্রতিটি দাগের ফল আলাদা লিখুন। তারপর সব শরিকের অংশ যোগ করে মিলিয়ে নিন এবং কোন দলিলের ভিত্তিতে হিস্যা এসেছে তা পাশে উল্লেখ করুন। দশমিকের পরে অতিরিক্ত অঙ্ক থাকলে মাঝপথে সংখ্যা পূর্ণ না করে শেষে প্রয়োজনীয় নির্ভুলতায় ফল লিখুন।
মনে রাখবেন, গাণিতিকভাবে ১০ শতক অংশ পাওয়া মানেই দাগের উত্তর বা দক্ষিণের নির্দিষ্ট ১০ শতক এককভাবে দখলের অধিকার প্রতিষ্ঠিত হওয়া নয়। অবস্থান ও সীমানা নির্ধারণের জন্য বৈধ বণ্টন, নকশা, দখল এবং প্রযোজ্য রেকর্ড একসঙ্গে বিবেচনা করতে হয়।
জমির খতিয়ানে একাধিক মালিকের অংশ নিয়ে ১০টি প্রশ্ন ও উত্তর
১. খতিয়ানে ০.২৫০ অংশ লেখা থাকলে কত জমি পাব?
এটি সংশ্লিষ্ট জমির এক-চতুর্থাংশ বোঝায়। যদি হিস্যার আওতাধীন জমি ৪০ শতক হয়, তাহলে প্রাপ্য হবে ১০ শতক। তবে দাগের মোট ক্ষেত্রফল আর খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত ক্ষেত্রফল এক না হলে আগে সঠিক ভিত্তি নির্ধারণ করতে হবে।
২. তিনজন মালিক থাকলেই কি জমি তিন ভাগে সমান হবে?
না। মালিকের সংখ্যা অংশের অনুপাত নির্ধারণ করে না। একজন অর্ধেক এবং অন্য দুজন এক-চতুর্থাংশ করে মালিক হতে পারেন। নামের পাশের হিস্যা, দলিলের শর্ত ও উত্তরাধিকার সম্পর্ক দেখে ভাগ বুঝতে হবে; কেবল নাম গুনে সিদ্ধান্ত নেওয়া ভুল।
৩. খতিয়ানে সব মালিকের অংশ যোগ করে ১.০০০ না হলে কী করব?
প্রথমে একই অংশের ভিত্তিতে সব নাম ও সংখ্যা পড়েছেন কি না যাচাই করুন। কোনো সংখ্যা অস্পষ্ট, বাদ পড়া বা অন্য দাগের জন্য প্রযোজ্য হতে পারে। ভুল নিশ্চিত হলে অনুমোদিত নথি নিয়ে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের কাছে সংশোধনের আবেদন করুন।
৪. ১ আনা জমি কি ১ শতকের সমান?
না। ১ আনা হলো সম্পূর্ণ অংশের ১/১৬ ভাগ, অর্থাৎ ৬.২৫ শতাংশ মালিকানা। জমি যদি ১৬ শতক হয়, ১ আনা হবে ১ শতক; কিন্তু জমি ৮০ শতক হলে একই ১ আনা দাঁড়াবে ৫ শতক।
৫. একই দাগ একাধিক খতিয়ানে থাকলে কোন পরিমাণ ধরব?
সংশ্লিষ্ট খতিয়ানে ওই দাগের যতটুকু জমি অন্তর্ভুক্ত, সেটিই প্রাথমিক হিসাবের ভিত্তি। পুরো দাগের ক্ষেত্রফল ধরে গুণ করলে অন্য খতিয়ানের জমিও ভুলভাবে যোগ হয়ে যেতে পারে। দাগসূচি, পূর্ববর্তী রেকর্ড ও হালনাগাদ নামজারি মিলিয়ে নিন।
৬. মৃত বাবার খতিয়ানের জমি সন্তানদের মধ্যে কীভাবে ভাগ হবে?
প্রথমে বাবার নিজস্ব বৈধ জমির পরিমাণ বের করতে হবে। তারপর মৃত্যুর সময় জীবিত সব প্রাসঙ্গিক ওয়ারিশ শনাক্ত করে প্রযোজ্য উত্তরাধিকার আইনে হিস্যা হিসাব করতে হবে। শুধু সন্তানের সংখ্যা দিয়ে মোট জমি ভাগ করলে অন্য ওয়ারিশের অধিকার উপেক্ষিত হতে পারে।
৭. বণ্টননামা ছাড়া কি ওয়ারিশদের যৌথ নামজারি সম্ভব?
হ্যাঁ। ভূমি মন্ত্রণালয়ের ২০২৫ সালের স্পষ্টীকরণ অনুযায়ী, প্রয়োজনীয় ওয়ারিশ সনদ এবং সবার নাম ও প্রাপ্য হিস্যা উল্লেখ করে যৌথ নামজারির আবেদন করা যায়। তবে জমি ভাগ করে পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে বিধি অনুযায়ী নিবন্ধিত বণ্টননামা বা প্রযোজ্য আদালতের বণ্টনসংক্রান্ত আদেশের ভিত্তিতে ব্যবস্থা নিতে হবে।
৮. হিস্যা অনুযায়ী জমির পরিমাণ জানলেই কি নির্দিষ্ট সীমানা পাব?
না। হিস্যা অবিভক্ত সম্পত্তিতে অংশের পরিমাণ নির্দেশ করে; কোন কোণের জমি কার, তা নিজে ঠিক করে না। নির্দিষ্ট অবস্থান জানতে বৈধ বণ্টননামা, মৌজা নকশা, বাস্তব দখল এবং প্রয়োজনীয় পরিমাপ মিলিয়ে দেখতে হবে।
৯. অনলাইনের খতিয়ান ও পুরোনো দলিলে অমিল থাকলে কী করব?
দুটি নথির জরিপকাল, দাগ ও হস্তান্তরের ধারাবাহিকতা পরীক্ষা করুন। সাম্প্রতিক নামজারি বা সংশোধনের কারণে সংখ্যা বদলাতে পারে, আবার ভুলও থাকতে পারে। অনুমোদিত অনুলিপি সংগ্রহ করে ভূমি অফিসে যাচাই করুন; বিরোধ থাকলে আইনি পরামর্শ নিন।
১০. একজন শরিক কর না দিলে অন্য শরিক কী করতে পারেন?
যৌথ খতিয়ানের কোনো শরিক কর পরিশোধ না করলে নির্ধারিত শর্তে নিবন্ধিত বণ্টননামা বা আদালতের মাধ্যমে বণ্টনের ভিত্তিতে পৃথক নামজারির আবেদন করা যায়। ভূমি মন্ত্রণালয়ের ৯ সেপ্টেম্বর ২০২৬ তারিখের নির্দেশনা অনুযায়ী, প্রযোজ্য ক্ষেত্রে পূর্বের করের দাখিলা ছাড়াই নামজারি মঞ্জুর হতে পারে। পরে নতুন খতিয়ানের মালিককে নিজের হিস্যা অনুযায়ী প্রযোজ্য বকেয়া ও চলতি কর দিতে হবে।
উপসংহার
জমির খতিয়ানে একাধিক মালিকের অংশ নির্ণয়ের জন্য সঠিক জমির পরিমাণ, হিস্যার ভগ্নাংশ এবং দাগভিত্তিক তথ্য একসঙ্গে বুঝতে হবে। দশমিক বা আনা-গণ্ডার সূত্রে হিসাব করা সহজ হলেও চূড়ান্ত সিদ্ধান্তের আগে দলিল, উত্তরাধিকার, নামজারি ও সীমানার তথ্য মিলিয়ে নেওয়াই নিরাপদ পথ।
