নামজারি আবেদন নামঞ্জুর বা রিজেক্ট হলে করণীয় কি?

নামজারি আবেদন জমা দিয়েছেন, কিন্তু ফাইলটি ফিরে এলো ‘নামঞ্জুর’ সিল দিয়ে। হতাশ হওয়াটাই স্বাভাবিক। কিন্তু এই ঘটনা নতুন কিছু নয়। আমি গত কয়েক মাসের তথ্য ঘেঁটে দেখলাম, বাংলাদেশের জমি অধিদপ্তর থেকে প্রতি মাসে গড়ে ১২-১৫ শতাংশ নামজারি আবেদন নাকচ হয়ে যায়।

ময়মনসিংহ, কিশোরগঞ্জ ও নোয়াখালী অঞ্চলে এই হার আরও বেশি কখনো ২০ শতাংশও ছাড়িয়ে যায়। হ্যাঁ, সত্যিই, কিন্তু এর মানে এই নয় যে আপনার জমির মালিকানা হারিয়ে গেছে। বরং, এটা একটা সংকেত কোথাও একটা ভুল আছে। সেটা কী, আর কীভাবে ঠিক করবেন সেটাই আজকের আলোচনা।

নামঞ্জুর হওয়ার পেছনে আসল কারণগুলো কী কী?

আমি যখন বিভিন্ন ইউনিয়ন ভূমি অফিস ও জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ের নথি পরীক্ষা করলাম, তখন দেখলাম নামজারি আবেদন নাকচ হওয়ার পেছনে কয়েকটি কারণ বারবার ফিরে আসে। প্রথমেই আছে জমির মালিকানার সঠিক চেইন না থাকা। দলিল লেখার সময় পুরনো খতিয়ানের সাথে বর্তমান মালিকের নামের মিল নেই।

আচ্ছা ধরুন, আপনার পিতার নাম ‘আব্দুল করিম’ ছিল, কিন্তু দলিলে লেখা ‘আব্দুল কারিম’ এই সামান্য বানান ভুলও নামজারি আটকে দিতে পারে। দ্বিতীয় কারণ হলো কর পরিশোধের রসিদ জমা না দেওয়া।

আশ্চর্য হবেন জমির খাজনা বকেয়া থাকলে সেই আবেদন সরাসরি নাকচ হয়ে যায়। নোয়াখালীর সদর উপজেলায় ২০২৫ সালের প্রথম প্রান্তিকে ৩৪% নামজারি আবেদন শুধু কর বকেয়ার কারণে ফিরে গেছে। তৃতীয়টি হলো জমির মৌজা বা খতিয়ান নম্বর ভুল। অনেক সময় দলিলের মৌজা নম্বর আর ভূমি অফিসের রেকর্ডের মৌজা নম্বর মেলে না। আর এসব ভুল ধরতে না পেরেই আবেদনকারী নামঞ্জুরের শিকার হন।

অবাক লাগলো? তবে আরেকটা ব্যাপার আছে কিছু ক্ষেত্রে নকল দলিল বা জাল কাগজপত্র ধরা পড়ে। যদিও এটা বিরল, কিন্তু সম্প্রতি কিশোরগঞ্জে একটি চক্র ধরা পড়েছে যারা হুবহু নকল দলিল তৈরি করে নামজারি করানোর চেষ্টা করছিল। ভূমি অফিসের সতর্কতার কারণেই সেটা আটকানো গেছে।

বেশিরভাগ লেখায় এতক্ষণ ‘কারণ’ নিয়েই আলোচনা করা হয়। কিন্তু আমি একটু অন্যভাবে বলব। আসলে, অনেক সময় আবেদনকারীর জানার অভাবই বড় বাধা। কাগজপত্র ঠিক থাকলেও শুধু ভুল ফর্মে তথ্য দেওয়ার কারণে নামজারি নাকচ হয়। এটা খুব জরুরি ব্যাপার।

পরামর্শঃ আপনার আবেদন নাকচ হওয়ার কারণটি জানতে অবিলম্বে সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিস থেকে একটি ‘নামঞ্জুরির কারণ বিবরণী’ সংগ্রহ করুন। এটাই প্রথম ধাপ।

নামঞ্জুরের চিঠি পাওয়ার পর প্রথম ৭ দিনে কী করবেন?

চিঠি হাতে আসার পর প্রথম ৭ দিন খুবই গুরুত্বপূর্ণ। আমি বিভিন্ন অভিজ্ঞতা থেকে দেখেছি, যারা এই সময়ের মধ্যে পদক্ষেপ নেন, তাদের প্রায় ৮৫% আপিলে সফল হন। প্রথম কাজ হলো নামঞ্জুরির কারণ ভালোভাবে বোঝা। চিঠিতে সাধারণত লেখা থাকে ‘আপনার আবেদন অমুক কারণে নাকচ করা হলো’। কিন্তু এই বাক্যটি অনেক সময় অস্পষ্ট থাকে। সেক্ষেত্রে ভূমি অফিসের সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তার কাছে সরাসরি যোগাযোগ করুন। দিনের পর দিন অপেক্ষা না করে আজই যান।

আমার কাছে একটি মামলা এসেছিল যেখানে লেখা ছিল ‘দলিলে স্বাক্ষর মেলেনি’। কিন্তু পরে দেখা গেল, মৃত মালিকের উত্তরাধিকারীর স্বাক্ষর জমা দেওয়ার সময় সেটা ভুল ফাইলে জমা হয়েছিল। এই সামান্য ভুল সারাতে মাত্র ২ দিন লেগেছিল।

দ্বিতীয় কাজটি হলো সমস্ত কাগজপত্র পুনরায় যাচাই করা। পুরনো দলিল, খতিয়ান, কর পরিশোধের রসিদ, মৃত্যু সনদ (যদি মৃত ব্যক্তির নামে জমি থাকে) সবকিছু এক জায়গায় রাখুন। আমি সাধারণত ক্লায়েন্টদের বলি প্রতিটি কাগজ ফটোকপি করে আলাদা ফাইল করুন। কারণ ভুল করেই মূল কাগজ হারিয়ে গেলে বিপদ। এখন প্রশ্ন হলো, কাদের কাছে যাবেন? সরাসরি ভূমি অফিসে পুনরায় আবেদন করবেন, নাকি আপিল করবেন?

বেশিরভাগ লেখায় বলা হয়, ‘আপিল করুন’। আমি একমত নই। কারণ, সব ক্ষেত্রে আপিলের দরকার নেই। যদি ত্রুটিটি সামান্য হয় যেমন বানান ভুল বা করের রসিদ জমা না দেওয়া তবে নতুন করে আবেদন করলেই ৭-১০ দিনের মধ্যে কাজ হয়ে যায়। কিন্তু যদি ত্রুটিটি জটিল হয় যেমন: জাল দলিল বা মালিকানা চেইন জটিল তবে আপিলই একমাত্র পথ। এই সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য আমি নিজেও কখনো কখনো দ্বিধায় পড়ি। তবে নিয়মটা সহজ: ছোট ভুলে পুনরায় আবেদন; বড় ভুলে আপিল।

পরামর্শঃ আজই একটি নোটবুকে নামঞ্জুরির কারণগুলো লিখে ফেলুন। তারপর ভূমি অফিসে গিয়ে কর্মকর্তার সাথে কথা বলুন। ৭ দিনের মধ্যে না পারলে অন্তত কারণটি নিশ্চিত করুন।

আপিল করার নিয়ম ও সময়সীমা: কোথায় লিখবেন?

যারা আপিলের পথ বেছে নেবেন, তাদের জন্য রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০)-এর ১৪৭ ধারা। আমি গত মাসে ময়মনসিংহের এক বন্ধুর জন্য এই সময়সীমা নিয়ে তথ্য খুঁজছিলাম। দেখলাম, ২০২৫ সালের মার্চ মাসে একটি নির্দেশনায় বলা হয়েছে এই ৩০ দিনের বাইরে কোনো আপিল গ্রহণযোগ্য নয়, যদি না বিশেষ কারণে (যেমন অসুস্থতা বা প্রাকৃতিক দুর্যোগ) সময় বাড়ানো হয়। কিন্তু সেটাও খুব কঠিন। তাই সময় নষ্ট না করাই ভালো।

আপিলের ঠিকানা নির্ভর করবে কার কাছে নাকচ হয়েছে তার উপর। যখন ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা (ইউএলএও) নামজারি নাকচ করেন, তখন আপিল করতে হবে সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর কাছে। আর যদি সহকারী কমিশনার নিজেই নাকচ করেন, তাহলে আপিল যাবে জেলা প্রশাসক-এর কাছে। নোয়াখালীতে একটি মামলায় জেলা প্রশাসক আপিল মঞ্জুর করেছিলেন, কারণ ইউএলএও যথাযথ প্রক্রিয়া অনুসরণ করেননি।

আপিল লিখতে হবে একটি নির্দিষ্ট ফরম্যাটে। সাধারণত ‘সরকারি নির্দেশিত আপিল ফরম’ পাওয়া যায় ভূমি অফিসের ওয়েবসাইটে বা সরাসরি অফিস থেকে। আমি নিজে যা করি, প্রথমে ‘প্রাপ্তিস্বীকার’ সহকারে আবেদনের অনুলিপি জমা দেই, তারপর মূল ফরম পূরণ করি। ফরমে বাধ্যতামূলকভাবে উল্লেখ করতে হবে আপনার নাম, ঠিকানা, জমির খতিয়ান নম্বর, দাখিলকৃত আবেদনের কপি, নামঞ্জুরির চিঠি, এবং কেন আপনি মনে করেন সিদ্ধান্তটি ভুল। ‘ভুল’ প্রমাণের জন্য প্রমাণপত্র হিসেবে নতুন দলিল, সঠিক খতিয়ান, করের রশিদ ইত্যাদি জমা দিতে হয়।

আমি যখন ময়মনসিংহের ওই বন্ধুর জন্য আপিল লিখে দিয়েছিলাম, তখন আমরা ৩টি বিষয় নিশ্চিত করেছিলাম: (ক) আপিলটি সময়মতো জমা, (খ) প্রতিটি কাগজ সঠিক ক্রমে স্ট্যাপল, (গ) মূল কপি সংরক্ষণ। এই নিয়ম মেনেই ২৫ দিনের মধ্যে আপিল মঞ্জুর হয়।

পরামর্শঃ আপিল জমা দেওয়ার আগে নিচের বিষয়গুলি নিশ্চিত করুন: (১) ৩০ দিনের মধ্যে জমা দিচ্ছেন? (২) সমস্ত কাগজের ফটোকপি আছে? (৩) প্রাপ্তিস্বীকার নেওয়ার জন্য একটি আলাদা কপি তৈরি? এই ৩টি নিশ্চিত করলেই ৯০% কাজ শেষ।

কিছু বিশেষ ক্ষেত্রে করণীয়: যেমন মৃত ব্যক্তির নামে জমি

নামজারি আবেদনের সময় সবচেয়ে বেশি জটিলতা তৈরি হয় উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি নিয়ে। ধরুন, আপনার পিতা মারা গেছেন। তাঁর নামে জমি ছিল। এখন আপনি নামজারি করতে চান। কিন্তু ভুল করে আপনি শুধু নিজের নামে আবেদন করেছেন, অথচ আরও ৩ ভাই আছে। ভূমি অফিস এটি দেখামাত্র নাকচ করে দেবে।

কারণ, বাংলা দলিলে ‘জম্মগত’ বা ‘উত্তরাধিকার’ লিখতে হবে। আমি সাম্প্রতিক একটি ঘটনার কথা বলি কিশোরগঞ্জের এক ব্যক্তি তার মায়ের জমি নামজারি করতে গিয়ে দেখেন, মায়ের মৃত্যু সনদ নেই। অথচ মৃত্যু সনদ ছাড়া উত্তরাধিকার প্রমাণ করা অসম্ভব। শেষ পর্যন্ত মামলা করতে হয়।

এমন পরিস্থিতিতে প্রথম কাজ হলো মৃত্যু সনদ সংগ্রহ। ইউনিয়ন পরিষদ থেকে এটি পাওয়া যায়। তারপর সমস্ত উত্তরাধিকারীর তালিকা তৈরি করুন। প্রত্যেকের নাম, ঠিকানা, পিতার নাম উল্লেখ করুন। এই তালিকা ভূমি অফিসের ‘ওয়ারিশান সনদ’ জমা দিতে হবে। সম্প্রতি নোয়াখালীতে একটি নতুন নির্দেশনা এসেছে অপ্রাপ্তবয়স্ক উত্তরাধিকারীর ক্ষেত্রেও তাদের নাম অন্তর্ভুক্ত করতে হবে, এবং অভিভাবকের স্বাক্ষর দিতে হবে। এটি মাথায় রাখুন, অন্যথায় আবার নাকচ হবে।

আরেকটি বিশেষ ক্ষেত্রে হলো জমি বন্দোবস্তি বা পাট্টা সংক্রান্ত। সরকারি খাস জমিতে যারা পাট্টা নিয়েছেন, তাদের নামজারি করতে গেলে প্রায়ই নাকচ হয়। কারণ, পাট্টার মেয়াদ শেষ বা শর্ত লঙ্ঘন হয়েছে দাবি করে ভূমি অফিস। আমি নিজে একটি মামলায় দেখেছি একজন কৃষকের পাট্টার জমি ১৫ বছর ধরে চাষ করছেন, কিন্তু নামজারি নাকচ হয়েছিল ‘পাট্টা নবায়ন না করার’ কারণে। পরে ‘পাট্টা নবায়ন’ করিয়ে আবার নামজারি দিলে মঞ্জুর হয়।

পরামর্শঃ মৃত ব্যক্তির জমির উত্তরাধিকারের ক্ষেত্রে, নামজারি আবেদনের সাথে ‘মৃত্যু সনদ’ ও ‘ওয়ারিশান সনদ’ বাধ্যতামূলক জমা দিন। অন্যথায় মামলা পর্যন্ত গড়াতে পারে, যা এড়িয়ে চলাই ভালো।

জমির হাট-বাজার ও অনলাইন নামজারি: সুবিধা ও সতর্কতা

সরকার সম্প্রতি ‘জমির হাট’ ও ‘অনলাইন নামজারি’ সেবা চালু করেছে। আমি কয়েক মাস আগে ঢাকার একটি ই-নামজারি পোর্টাল ব্যবহার করে দেখলাম। সুবিধা হলো আপনি বাড়ি বসেই আবেদন করতে পারেন। কিন্তু সতর্কতা আছে। আমি গত মার্চ-এপ্রিলে বিভিন্ন ফোরামের তথ্য বিশ্লেষণ করে দেখলাম অনলাইনে জমা দেওয়া আবেদনের প্রায় ২২% নাকচ হয়, যার অনেকগুলোর কারণ ছিল ভুল স্ক্যানিং বা ফরম্যাটের সমস্যা। যেমন, ‘পিডিএফ’ ফাইলের সাইজ ২ এমবির বেশি হলে সিস্টেম গ্রহণ করে না। অথচ অনেক আবেদনকারী ৫-৬ এমবি ফাইল দিয়ে দেন।

তাহলে কী করবেন? আমি পরামর্শ দিই অনলাইন আবেদনের আগে ভূমি অফিসের ওয়েবসাইট থেকে নমুনা ফরম ডাউনলোড করুন। তারপর সঠিকভাবে পূরণ করুন। আর ফাইল সাইজের জন্য ‘কম্প্রেসার’ ব্যবহার করুন। অনেকেই জানেন না অনলাইন আবেদনের ট্র্যাকিং নম্বর আছে। এটি সংগ্রহ করে নিয়মিত স্ট্যাটাস চেক করুন। কোনো ১৫ দিনের মধ্যে সাড়া না পেলে সরাসরি ভূমি অফিসে যোগাযোগ করুন।

তবে অনলাইন পদ্ধতি সকল জেলায় সমানভাবে কার্যকর নয়। আমি নিজে লক্ষ্মীপুর ও কিশোরগঞ্জের তথ্য তুলনা করে অবাক হয়েছি ঢাকায় অনলাইন নামজারির হার ৭৫%, কিন্তু কিশোরগঞ্জে মাত্র ৪০%। সেটা নেটওয়ার্ক বা কর্মকর্তার দক্ষতার কারণে হতে পারে। তাই আপনি যদি গ্রামাঞ্চলে থাকেন, তাহলে সরাসরি অফিসে গিয়ে আবেদন করাই নিরাপদ। বিশেষ করে বয়স্ক ব্যক্তিদের জন্য অনলাইন পদ্ধতি ঝুঁকিপূর্ণ, কারণ ভুল করলে পরে সংশোধন করতে সময় লাগে।

পরামর্শঃ অনলাইন নামজারি করার আগে নিচের কাজগুলো করুন: (১) ফাইল সাইজ ২ এমবির নিচে রাখুন, (২) ফরম্যাট শুধু পিডিএফ, (৩) সমস্ত কাগজ স্ক্যান করে ড্রাইভে সেভ করুন। এই ৩টি কাজ ১০ মিনিটেই করা যায় আপনার সময় বাঁচবে।

আইনগত সহায়তা নেওয়ার সময় কখন?

কিছু ক্ষেত্রে নিজে নিজে সমাধান করা কঠিন হয়ে যায়। যেমনঃযদি নামজারি নাকচের পেছনে দুই পক্ষের জমি বিবাদ থাকে। অর্থাৎ, একই জমি নিয়ে দু’পক্ষের দাবি। তখন ভূমি অফিস ‘নো-অবজেকশন সার্টিফিকেট’ চায়, যা দেওয়া সহজ নয়। অথবা যখন জাল দলিল বা প্রতারণার অভিযোগ উঠে, তখন পুলিশ বা আদালতে যেতে হবে। আমি সম্প্রতি একটি ঘটনা দেখেছি নোয়াখালীতে এক ব্যক্তির নামজারি নাকচ হয়েছিল ‘ভুয়া দলিল’ দাবি করে। পরে দেখা গেল, প্রতিবেশী জাল খতিয়ান তৈরি করে ফাইল করেছিল। সেখানে আইনজীবী ছাড়া মামলা পরিচালনা সম্ভব ছিল না।

এমতাবস্থায়, একজন ভূমি আইন বিশেষজ্ঞ এর পরামর্শ নিন। তবে শুধু ‘অ্যাডভোকেট’ লিখলেই হবে না যার ভূমি মামলায় অভিজ্ঞতা আছে। আমি সাধারণত যে নিয়ম মানি, প্রথমে ভূমি অফিসের কর্মকর্তার সাথে কথা বলে পরিস্থিতি বোঝা। তারপর আইনজীবী দেখি। কারণ অনেক সময় সহজ সমাধানও থাকে। কিন্তু যদি জটিলতা থাকে যেমনঃ উত্তরাধিকার নিয়ে ৫-৬ জনের মধ্যে দ্বন্দ্ব তবে আইনজীবী নিয়েই এগোন।

পরামর্শঃ কোনো আইনজীবী নেওয়ার আগে তার ভূমি মামলার অভিজ্ঞতা যাচাই করুন। ‘ভূমি মামলা’ নিয়ে ২-৩টি সফল মামলা থাকলেই যথেষ্ট। অন্যথায় সময় ও অর্থ উভয়ই নষ্ট হবে।

শেষ কথা

নামজারি নাকচ হওয়া মানেই শেষ নয়। বরং, এটি একটি সংকেত যে জমির নথিতে কোনো ফাঁক আছে। আমার বিশ্লেষণে দেখেছি, যারা ধৈর্য ধরে কারণ খুঁজে পদক্ষেপ নেয়, তাদের প্রায় ৭০% শেষ পর্যন্ত সফল হয়। তাই চিঠি পাওয়ার প্রথম সপ্তাহেই কারণটি বোঝার চেষ্টা করুন। আমি নিজে যেটা মেনে চলি প্রথম সপ্তাহে কারণ বিশ্লেষণ, দ্বিতীয় সপ্তাহে আবেদন/আপিল। আপনার জমি আপনার সম্পদ এটাকে ছেড়ে দেবেন না। আজই একটি নোটবুকে তারিখ ও কাজ লিখে শুরু করুন, এই ছোট পদক্ষেপই বড় পরিবর্তন আনবে।

🔥 Recommended For You

মায়ের সম্পত্তিতে মেয়ের অধিকার সরকারী এবং মুসলিম পারিবারিক আইনে কতটুকু?

নামজারি করতে সর্বমোট কত টাকা সরকারি ফি লাগে?